주택임대차보호법의 우선변제권 이해

부동산 공부

 

우선변제권의 정의는 주택임대차보호법 제3조 2의 2항에 "대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 명시가 되어 있는데요.

 

임차주택이 경매 또는 공매되었을 경우 임차인은 자기보다 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리라는 의미지요!

 

미시령에서 바라본 울산바위

 

대항요건은 임차주택의 '점유'와 '주민등록 이전'을 하면 대항력이 발생하는데요! 대항력이 발생한다는 말은 임차인이 '임차주택에 대해 계속 사용하고 수익 할 수 있는 권리'와 '보증금을 반환받을 수 있는 권리'를 가지고 있다고 할 수 있는데요! 이 말의 의미는 보증금에 대해 '우선변제를 받을 수 있는 권리'는 아니라는 이야기이지요.

 

임차인이 우선하여 보증금을 변제받기 위한 조건은 아래 그림과 같은데요! 임차인은 ① 대항력을 갖추어야 하고 ② 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 하고 ③ 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청을 해야 하고 ④ 배당요구 종기일까지 점유를 하고 있어야 한다는 것이에요!

 

우선변제 조건

 

여기서 짚고 넘어가야 할 사항이 두 가지 있는데요! 확정일자라는 것의 의미와 확정일자를 받았을 경우 우선변제권의 효력이 발생하는 시점에 관한 것인데요.

확정일자는 주민센터, 법원, 공증인사무소 등에서 임대차계약서에 작성한 일자를 인정해 주는 일자를 말하는데요! 확정일자를 받을 수 있는 자는 본인은 물론이고 계약서 원본을 소지하고 있는 사람은 누구나 가능하고요! 확정일자를 받는 이유는 임차주택이 경·공매되었을 경우 앞서 배당을 돌려받기 위함이에요!

 

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그럼, 대항력도 구비하고 확정일자를 받았다면 '우선변제권의 효력이 발생하는 시점'에 대한 문제인데요! 대항력은 '다음날 0시'에 발생하고, 확정일자는 '당일 당시'에 발생하는데, 둘 중에 늦은 시점을 기준으로 한다는 것이에요! 아래 그림을 통해 좀 더 확실하게 이해하고 넘어갈게요!

 

대항력 및 우선변제권 발생 시점 사례 풀이

 

첫 번째 행은 이사 및 전입신고 그리고 확정일자가 같은 날인 경우인데, 대항력은 이사 및 전입신고한 다음날인 5.11일 0시에 발생하고요! 우선변제권은 확정일자와 대항력 발생 시점 중 늦은 시점인 5. 11일 0시에 발생하지요! 

 

두 번째 행은 이사 및 전입신고 후에 확정일자를 받은 경우인데요. 늦은 날자를 적용하기에 확정일자를 받은 날인 5. 15일 당시에 우선변제권이 발생하네요. 세 번째 행은 확정일자를 받은 후에 이사 및 전입신고를 한 경우인데요. 이런 경우도 마찬가지로 늦은 날자를 적용하기에 대항력이 발생하는 5.16일 0시에 우선변제권이 발생하네요.

 

화진포

 

다음은 우선변제권의 효력에 대한 사항인데요! 우선변제권을 보유한 임차인은 '배당을 요구하여 우선변제를 받을 수 있는 권리'와 '대항력에 근거해서 배당금 신청을 하지 않고 임대차기간까지 존속할 수 있는 권리'를 다 가지고 있는데요.

 

이 경우 임차인은 두 가지의 권리 중의 하나를 선택해서 행사할 수 있다는 점이에요! 그리고 만약 배당을 요구해서 임대차를 종료하려고 했는데, 배당 결과 보증금 전액을 모두 받지 못했을 경우에는 돌려받지 못한 잔액에 대해 낙찰자에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다는 것이에요! 이때 낙찰자는 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못했기에 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 것이지요!

 

화진포

 

지금까지 주택임대차보호법의 우선변제권에 대해 살펴봤는데요. 이 사항은 주택임대차를 할 경우에는 반드시 알고 있어야 할 사항 중에 하나인데 아주 중요한 사항이라고 할 수 있어요! 이 문제를 제대로 이해하지 못한다면 내가 맡긴 보증금의 전액을 돌려받지 못하는 최악의 시나리오가 연출될 수 있으니까요. 그런 점에서 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠고요! 끝까지 읽어주셔서 감사드려요.