오늘은 주택임대차보호법상에서 나오는 최우선변제권에 대해 이야기하고자 하는데요! 우선변제권과 용어가 비슷하고 하다 보니 다소 헷갈릴 수 있는데요! 개념이 완전히 다르다는 것부터 이야기하고 싶고요! 일단 우선변제권에 대한 것은 제가 포스팅을 한 바 있으니 다음 링크의 참고하면 될 것 같네요!
주택임대차보호법의 우선변제권 이해
오늘은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 대해 이야기하고자 해요! 우선변제권의 정의는 주택임대차보호법 제3조 2의 2항에 "대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민
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최우선변제권은 주택임대차보호법 8조(보증금 중 일정액의 보호) 1항을 보면, "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者) 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다."라고 명시되어 있는데요. 이 의미는 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 인정하는 권리인데요.
보증금의 금액이 법령에서 정하는 소액에 해당하는 등 일정한 요건을 구비한 경우에는 선순위의 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액에 대해서는 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리라고 이해하면 될 것 같네요.
그럼, 소액임차인의 요건인데요! 아래 그림과 같이 4가지인데요. 첫째 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 하는데요. 소액보증금에 대해서는 이 법 시행령에 명시하고 있고, 계속 개정되어 왔는데 2021년에 10번째 개정되었네요. 아래 그림은 소액보증금과 보호받을 수 있는 금액을 나타낸 것이니 참고 바래요.
그런데 아래 그림에서 소액보증금 여부와 배당금액을 확인할 때는 2021년 현행란을 봐서 적용하면 안 되고, 등기부상의 최초 근저당설정일자를 확인해서 이 날에 해당하는 금액을 봐야 한다는 점이에요.
두 번째는 경매개시결정 기입등기 이전에 대항요건을 갖추라는 것인데요. 경매개시결정 기입등기란 법원이 경매개시 결정을 하면 직권으로 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하게 되는데요. 이때 등기관은 이 촉탁에 의해 등기부에 경매개시결정기입등기를 하는 것을 말하는 것이고요. 대항요건은 주택의 점유와 주민등록을 갖추고 있어야 하는 것을 의미하고요. 만약, 대항요건을 갖추지 못한다면 최우선변제권을 행사할 수 없겠지요.
세 번째는 배당요구 종기까지 배당요구 신청을 해야 하는데요. 만약 배당요구를 하지 않아 다른 권리자가 소액임차인이 받을 보증금을 배당을 받았다면 소송으로 받아야 하는 번거로움이 있겠네요. 네 번째는 배당요구 종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 하는데요. 배당요구 종기일이란 "경매에서 낙찰대금에서 채권자들로 하여금 본인의 몫을 변제받기 위해 본인의 권리를 신고하고 배당을 요구하는 절차의 마감 기일"을 의미하는데요. 이 기간까지 대항요건, 즉 점유와 주민등록이 되어 있어야 한다는 의미이고요. 만약 이 기간 전에 다른 곳으로 이사를 간다든지 하면 최우선변제권은 상실하게 되겠지요.
다음은 최우선변제금의 한도인데요. 이 법 시행령 10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 3항을 보면, "하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다"라고 명시하고 있는데요.
예를 들어, 소액 임차인이 세명이고, 집행비용을 제외한 배당액이 1억 원인데, 최우선변제금이 A임차인은 3천만 원, B임차인은 2천만 원, C임차인은 2천5백만 원일 경우에 3명의 배당금액을 산정하는 문제인데요. 일단, 세명의 소액임차인의 최우선변제금의 합이 7천5백만 원으로 배당금액 1억 원의 반이 넘는데요. 이 경우에는 안분배당을 해야 한다는 것인데요.
- A임차인 : 5천만 원 * 3천만 원 / 7천5백만 원 =2천만 원
- B임차인 : 5천만 원 * 2천만 원 / 7천5백만 원 =1천333만 원
- C임차인 : 5천만 원 * 2천5백만 원 / 7천5백만 원 = 1천667만 원
다음은 최우선변제권의 순위인데요. 최우선변제권은 저당권 등 다른 담보물권자보다 언제나 우선하고, 국세, 지방세 등의 모든 조세채권자보다 우선하여 변제를 받고요. 그리고 앞의 사례문제에서 본 것과 같이 소액임차인 상호 간에는 동 순위이고요. 또한 근로기준법상의 임금채권자 간에도 동 순위이에요!
그리고 처음 주택임대차 계약을 체결할 때에는 소액임차인이었지만, 그 후 계약을 갱신하면서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 없다는 점도 알아야 하고요!
지금까지 소액임차인의 최우선변제권에 대해 이야기를 하였는데, 이 사항에 대해 조금 이해하는 시간이 되었으면 좋겠네요! 끝까지 읽어주셔서 감사드려요!
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