저자 소개
이 책의 저자는 박태왕님으로 부동산 매매임대업으로 개인사업자 등록을 하고 활발한 경매투자 및 관련 활동을 하고 있는 전업경매 투자자인데요. 2004년 전 재산 4천만 원을 밑천으로 독학으로 경매에 입문했고요. 그 이후 여러 유형의 물건을 직접 낙찰받고 시행착오를 거처 투자규모를 늘려나갔고요. 처음 3천5백만 원 자리 반지하 빌라를 낙찰받았던 것을 시작으로 18개월 만에 8억 4천만 원대의 다가구 주택을 낙찰받는 경매투자 전문가가 되었다고 나와 있네요.
책 발간 시점인 2019년 기준으로 2년 동안 특수물건 위주로 투자를 해서 23개의 지분 및 일반 물건을 직접 낙찰도 받았다고 하고요. 발간 당시에 네이버 블로그 '브레인 소액경매 연구소'를 운영하고 있다고 되어 있는데요. 요즘은 블로그 글이 좀 뜸한 것 같네요.
책구성 및 특징
이 책은 크게 5개의 파트로 구성되어 있는데요. '레밍이 될 것인가?', '조언', '권리분석', '물건분석', '입찰과 그 후' 이렇게 심플한데요. 그러나 이 책의 표지 뒷부분에는 "수백만 원의 경매교육과정을 이 책 한 권에 담았다."라는 표현이 있는데 공감이 가는 표현이었고요.
이 책은 그야말로 초보자용 경매에 대한 매뉴얼이라 할 만하다는 생각인데요. 특히 제 나름대로 이 쪽분야의 책을 수십 종을 읽어 본 사람으로서 이 책에 담긴 내용들 중에는 처음 보는 저자의 경매 기술을 오픈하지 않았나 하는 생각이 들더군요. 일일이 모두 포스팅을 하지는 못하나 일부만을 이 글을 통해 간략하게 이야기해 볼까 해요.
평생기술, 근로소득 및 자본소득
평생직장이란 말을 주위에서 자주 사용하는데요. 평생직장을 가지려면 평생 동안 써먹을 수 있는 기술이면 족하지 않나 하는 생각인데요. 그런데 어떤 직종의 경우는 일정한 연령이 되면 그 직업을 계속할 수 없는 경우가 허다한데요. 저자는 시대가 변해도 써먹을 수 있어야 하고 육체적인 제한이 없어야 한다고 하면서 이런 기술 중의 하나가 경매기술이 아닌가 하고 주장하고요.
그리고 우리가 소득을 창출할 수 있는 것은 근로소득과 자본소득 두 가지가 있는데 돈이 많은 사람일수록 자본소득을, 돈이 없는 사람일수록 근로소득이 비중이 높다고 하고요. 근로소득은 아무리 열심히 하더라도 이 소득의 창출은 한계가 있고 자본소득은 한계가 없다고 하면서, 경매는 근로소득과 자본소득의 중간쯤 되는 게 아닌가 하고 이야기하고요.
경매라는 것이 돈만 있다고 해서도 아니 되고 노동만으로도 가능한 것이 아니라고 하면서요. 즉, 근로소득을 통해 일정한 금액의 종잣돈을 마련해서 그 종잣돈을 기반으로 경매를 통해 소득을 늘려가면서 궁극적으로 자본소득을 발생시키는 부동산을 늘려가는 것이 부를 쌓는 첩경이라고 주장하네요.
초보자용 권리분석 5단계
권리분석이라 함은 경매에 참가해서 자칫하면 투자한 돈을 잃어버릴 수 있는데 이를 방지하기 위해 부동산 등기부등본을 분석해서 부동산에 관련된 문제점을 파악하는 것이라 할 수 있는데요. 저자는 초보자들이 저자가 이야기하는 이 매뉴얼만 제대로 적용하면 경매물건의 70%를 걸러낼 수 있다고 자신 있게 이야기하는데요.
1단계 : 가장 빠른 등기가 (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중의 하나인가?
2단계 : 가처분이 없는가?
3단계 : 가장 빠른 등기보다 전입일자가 빠른 임차인이 없는가?
4단계 : 경매정보에 '인수', '여지 있음', '미납', '유치권, 법정지상권 등의 특별한 내용'이 없는가?
5단계 : 경매 신청자와 가장 빠른 등기자가 같은 사람인가? 아니라면 가장 빠른 등기자가 채권계산서를 제출했는가?
위와 같이 5가지를 질문했을 때 전부 '그렇다'라는 답이 나왔다면 권리분석상에는 문제가 없다고 하면서 입찰을 해도 된다고 하네요. 각 단계별 세부 내용은 책에 세세하게 언급하고 있는데 여기서는 지면관계상 생략할게요. 그리고 물론 '아니다'라는 답이 나오면 이 물건은 초보자가 하기에는 위험부담이 있기에 비켜가라고 하네요.
현장확인 방법
권리분석을 거치면 현장에는 반드시 가 봐야 하는데요. 현장에 가서 확인할 것들에 대해서도 이야기를 하는데요. 일단 현장에 도착하면 근처의 버스 정류장에서 해당물건지까지 걸어보라고 하네요. 그리고 기본적으로 혐오시설, 편의시설, 상권, 공원, 교통, 학군 등 주변환경이 어떠한지를 확인해야 한다고 하고요.
그리고 관리사무소나 인근 부동산 사무소에 들러서 낙찰받고 난 뒤 그 물건에 대해 매매나 임대가 어떠한지에 관한 정보도 알아볼 것을 주문하네요. 그러면 추가적으로 물건 점유자에 대한 정보를 얻을 수도 있다고 하고, 작은 지방의 아파트인 경우에는 점유자의 집안 사정과 성향까지도 듣게 될 수가 있다고 하네요.
집내부 예측방법
통상 현장에 가면 경매물건의 내부에 들어가서 확인하기가 상당히 어려운데요. 저자는 이럴 경우 집 내부의 상태를 예측할 수 있는 방법을 제시하는데요. 일단 새시를 확인해서 교체를 했으면 내부의 다른 부분도 수리를 했을 수도 있다고 하고요. 그리고 현관문 상태와 도어록을 확인했을 때 도색이 제대로 되어 있거나 도어록이 최신형일 경우 내부도 수리했을 가능성이 높다고 하네요.
그리고 아랫집을 방문해서 윗집(경매 물건)에서 누수되는 부분이 없는지를 확인하라고 하고요. 아울러 관리사무소에 가면 보통 전체수리를 할 경우 관리사무소에 신고를 하게 되어 있어서 공사기록도 찾을 수 있다고 하네요. 그리고 만약 임차인이 거주를 하는 경우에 임차인이 이사를 온 지 얼마 되지 않았다면 기본적인 수리를 하고 이사를 했을 확률이 높다고 하는 등 여러 가지 저자만의 노하우를 언급하고 있네요.
명도가 어려울 수 있는 자
낙찰을 받고 기존 점유자를 내 보내는 것을 명도라고 하는데요. 명도가 어려울 수 있는 경우 중에 몇 가지만 언급할게요. 관리사무소에서 관리비 납부하라고 독촉장을 붙이고 재촉을 함에도 눈하나 깜짝하지 않는 사람도 있다고 하면서 이런 경우 낙찰 후에 명도과정이 어려울 수 있다고 하고요. 그리고 채무의 크기가 크고 카드빚 제2, 3 금융 채무, 개인의 가압류까지 들어온 경우라면 이미 재정적으로 갈 때까지 간 상황일 가능성이 높기에 이런 경우도 명도가 어려울 수 있다고 하고요.
그리고 보증금 전액을 배당받는 사람과 일부만 배당 받는 사람 그리고 보증금을 한 푼도 배당을 받지 못하는 사람이 있을 경우 보증금의 전액이나 일부만 배당받는 사람의 경우 명도하는데 큰 어려움이 없는데, 마지막인 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 사람의 경우는 가장 억울하기 때문에 명도가 어려울 수 있다고 하네요.
또한 집주인이 대출을 받기 위해 임차인에게 주민등록을 다른 곳으로 옮겨달라고 할 경우가 있는데요. 만약 다른 곳으로 옮겨줬다가 다시 전입을 하면 배당에서 후순위에 밀리는데요. 이 경우 배당을 한 푼도 받지 못할 수 있으니 절대 그렇게 하면 안 된다는 점 이야기 해 드리고 싶네요. 그 외에도 여러 내용들이 많은데 지면관계상 여기서 멈출게요.
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