법정지상권 이해

법정지상권 이해

 

법정지상권의 종류는 몇 가지 있는데요. 오늘은 민법 제366조(법정지상권)와 관련된 법정지상권에 대해 이야기를 하고자 해요. 민법에 보면, 지상권과 법정지상권은 파트를 달리해서 규정하고 있는데요.

 

지상권은 "지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리"라고 되어 있고요. 법정지상권은 "저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다."라고 정의하고 있는데요.

 

 

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법정지상권과 지상권 차이

 

여기서 지상권과 법정지상권의 차이를 간단히 짚고 넘어가면요. 목적대상물에 있어서 지상권은 건물과 공작물 그리고 수목에 대해서 성립하나 법정지상권은 건물과 수목에 대해서만 성립하는데요. 이는 공작물의 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다는 점에서 그 차이가 있고요.

 

그리고 이러한 목적물이 멸실되었을 경우에도 지상권은 성립하는데 반해 법정지상권은 지상물이 멸실하면 소멸되는데요. 만약 태풍이나 불이 나서 가옥이나 수목이 멸실되거나 태풍이 불어 집이 흔적도 없이 사라졌을 경우 지상권이 설정되어 있다면 지상권자는 계속 그 권리를 가지고 있을 수 있으나 법정지상권자는 그 권리가 소멸하게 되는 차이점이 있고요.

 

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법정지상권 성립요건

 

다음은 법정지상권 성립요건인데요. 이는 네 가지가 있는데요.

가. 저당권 설정당시에 건물이 존재해야 하고요.

나. 저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일인에게 소유에 속해 있어야 하고요.

다. 토지 또는 건물의 둘 중의 하나 또는 둘 다 저당권이 설정되어 있어야 하고

라. 저당권 실행, 즉 경매로 소유자가 달라져야 한다는 조건인데요.

 

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여기서 관심을 가져야 할 부분은 건물의 개념인데요. 건축법 상 건물의 정의는 주벽, 기둥, 지붕으로 이루어져 있어야 하는데요. 만약 터파기 공사 후 철골 구조물이라든지 건축물의 외관을 제대로 갖추지 못한 경우에는 건물로서 인정을 받지 못하기 때문에 법정지상권이 성립하지 못하는데요. 그런데 경매가 진행되는 동안에 건물공사의 진척이 있어 기둥과 주벽 지붕이 있다면 건물로서 인정을 받아 법정지상권이 성립하고요.

 

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그리고 무허가 건축물의 경우와 미등기 건축물의 경우에는 주벽과 기둥, 지붕이 있기 때문에 당연히 건축물로 인정을 받기에 법정지상권이 성립하는데요. 만약 법정지상권이 성립하게 되면, 토지소유자에 대해 존속기간 동안에 건물에 대한 권리를 가지고 수익 할 수 있는 권리를 보장받게 되고요. 등기 없이 지상권을 주장할 수 있다는 점이에요.

 

법정지상권 존속기간 및 지료 청구

 

존속기간은 민법 280조 제1항에 명시된 바와 같이 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 건물이나 수목의 경우는 30년까지이고 그 외의 건물은 15년간 보장을 받을 수 있지요. 대신에 법정지상권자는 토지소유자에게 지료를 지급해야 하는데요. 이는 당사자끼리 정할 수 있으나 소송 등을 통해서 정해질 수도 있고요. 만약 건물소유자인 법정지상권자가 지료를 통상해서 2년 치를 지급하지 않을 경우에는 토지소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있고요.

 

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지료는 소유권을 취득했을 당시부터 청구할 수 있는데요. 경매로 취득하는 경우는 잔금을 납부한 때에 소유권을 취득하게 됨으로 이때부터 토지소유자인 낙찰자가 건물소유자에게 청구할 수 있는데요. 이 경우는 법정지상권이 성립하는 건물에 대해 발생하는 게 지료이고, 만약 법정지상권이 성립하지 아니하는 건물인 경우에는 지료 상당의 부당이득금이 발생하는데요. 토지소유자는 건물소유자에게 부당이득금반환청구를 할 수 있게 되지요.

 

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법정지상권이 성립하지 않을 경우

 

만약 법정지상권이 성립하지 않을 경우인데요. 이 경우에 토지소유자는 건물소유자에게 건물을 철거 및 토지 인도를 청구할 수 있고요. 만약 건물소유자가 이에 응하지 않을 경우에는 소를 제기하고 판결에 따라 강제집행도 가능하지요. 이때 철거비용은 건물소유자가 부담하게 되지요. 또한 건물소유자는 남의 땅에 무단으로 점유하기에 부당이득에 대한 반환까지 책임을 져야 하니 건물소유자로서는 견딜 수가 없게 되겠지요.

 

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지금까지 민법 제366조에 근거한 법정지상권에 대해 간략히 살펴봤는데요. 이를 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.