낡고 오래된 아파트를 허물고 새로 짓는 것을 재건축이라고 하는데요. 이것은 신도시보다는 구도심이 해당될 수 있는데요. 예를 들어 예전에 마포구에 와우산에 와우아파트가 있었는데 이 아파트가 부실공사로 인해서 무너져서 수많은 사상자를 낸 사례가 있는데요. 그리고 나서 여의도에 제대로 된 아파트를 지었는데 워낙 튼튼하게 짓다보니 세월이 흘러 안전진단을 해도 전혀 문제가 없어 주위의 새 아파트와 너무 비교가 되는 상황에 이르게 되는 아이러니한 상황에 이르는데요. 그래서 오늘은 재건축 안전진단에 대해 이야기를 할까해요.
오래된 아파트의 경우 30년만 경과하면 재건축할 수 있는 요건은 되는데요. 그렇다고 무조건 허물고 새로 짓지 않는데요. 재건축 안전진단이라는 요건이 있는데요. 일단 이러한 절차를 아우러고 있는 근거 법률이 '도시 및 주거환경정비법' 일명 '도정법'이라는 법에 이러한 재건축에 관련한 절차와 내용을 모두 포함하고 있는데요.
이 법에 보면 정비계획을 입안하는 시장·군수·구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 안전진단을 실시해야 한다고 규정을 해 놨는데요. 그리고 이때 요청에 의해 안전진단을 하는 경우 소요되는 비용은 안전진단을 요청하는 자에게 부담할 수 있다고 하고요.
가. 정비예정구역별 수립시기가 도래한 경우
나. 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우
다. 정비예정구역을 지정하지 않는 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정지구에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우 등인데요.
재건축 안전진단 요소는 아래 그림과 같은데요. 이는 국토교통부고시 제2023-9호인데요. 2023년 1월 5일부로 개정되어 시행되는 사항이며, 아래 내용은 안전진단을 할 경우 평가하는 항목의 내용 중에 일부인데요. 평가하는 항목은 구조안전성, 건축마감 및 설비 노후도, 비용분석 그리고 주거환경 이 네가지 분야이고 하위로 여러가지가 있다는 것을 볼 수 있는데요.
그런데 이 평가항목별로 배점이 주어지는데요. 이는 역대 정부별로 다른데요. 아래 표에서 보는 바와 같이 구조안전성에 배점을 많이 둔 시기가 있었는가 하면 주거환경에 배점을 많이 준 시기가 있었음을 볼 수 있고요. 여기서 만약 구조안전성 배점이 높을 경우 오래된 아파트이지만 구조적으로 튼튼하다고 평가를 받으면 재건축을 하기가 어렵고요. 주거환경 배점 비율이 높을 경우 일조권, 소음 등의 주거환경 등이 열악하다고 평가할 경우 재건축을 하기가 용이하다는 것인데요. 이는 당시 상황과 같이 맞물려서 봐야 할 사항이라는 생각이 드네요.
그리고 2023년인 지금의 배점기준은 구조안전성, 주거환경, 건축 마감 및 설비노후도는 각각 30%를, 비용분석에 10%의 비율임을 볼 수 있는데요. 참고하시고요. 그리고 아래 그림은 위에서 네가지 분야에 대해 평가 배점별로 평가를 한 뒤에 총점을 합산해서 나온 점수가 55점을 초과할 경우에는 유지보수를 하고, 45점을 초과하고 55점 이하일 경우에는 조건부 재건축을, 45점 이하일 경우에는 재건축을 한다는 것이에요.
오늘은 재건축 안전진단에 대해 알아봤는데요. 이를 이해해서 혹시라도 신문기사나 티비뉴스에 재건축안전진단과 관련한 내용을 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.
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