아파트 분양가 상한제 이해

부동산 공부

 

정부가 올해 초 2023년 1월 5일부로 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 대폭축소하였는데요. 그 이전까지는 서울 18개 구 309개 동과 경기 과천, 하남, 광명시 13개 동이 그 대상지역이었는데, 이때 강남 3구와 용산구를 제외하고 모두 해제를 하였는데요.

 

분양가 상한제

 

아파트를 분양할 때 분양가 상한제에 대해 설왕설래가 있는 것에 대해 들어봤을 텐데요. 오늘은 분양가상한제에 대해 이야기를 해 볼까 해요. 분양가 상한제는 아파트를 분양할 때 땅값과 건축비 등을 고려해서 분양가를 과도하게 책정하지 못하도록 하는 제도인데요.

 

분양가 상한제

 

분양가 상한제 배경과 근거

 

1998년 5월에 분양가 자율화가 되자 신축아파트의 분양가격이 높게 책정되자 인근 지역의 아파트 가격도 덩달아 급등하게 되는데요. 이에 따라 부동산 시장이 투기세력도 끼어들게 되는데요. 실수요자의 경우는 집을 마련하려고 기껏 한 푼 두 푼 모아 장만하려고 했는데 집값이 뛰어버리니 얼마나 허탈하겠어요. 그래서 정부에서는 실수요자의 보호를 위해 2005년 3월 노무현 정부에서 이 제도를 도입하게 되는데요.

 

분양가 상한제

 

이 제도의 법적인 근거는 주택법인데요. 이 법의 제57조(주택의 분양가격 제한 등)를 보면, "사업주체가 일반인들에게 공급하는 공동주택의 경우는 이 조항에서 정하는 기준에 다라 산정되는 분양가격 이하로 주택을 공급하여야 한다"라고 규정되어 있는데요.

가. 공공택지

나. 공공택지 외의 택지(민간택지)로서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역 등인데요

 

분양가 상한제

 

그런데 도시형 생활주택, 관광특구에서 건설 공급하는 공급주택인데 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우, 도시 및 주거환경정비법에 의거해서 추진하는 정비사업 주택 등은 분양가 상한제 적용을 받지 않게 되고요.

 

분양가 상한제 지정요건

 

분양가 상한제 지정요건인데요.

가. 최근 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역

나. 분양가상한제적용직전월 직전 3개월간 주택매매거래량이 전년 동기간 대비 20% 이상 증가한 지역

다. 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과한 지역 또는 국민주택규모의 주택은 청약경쟁률이 10:1을 초과한 지역

 

분양가 상한제

 

지정 시 제한사항 : 전매제한

 

분양가상한제 지역으로 지정이 되면 크게 제한을 받게 되는 사항이 두 가지인데요. 하나가 전매제한이고, 나머지 하나가 거주의무기간을 채워야 한다는 점이에요. 전매라고 함은 분양받은 아파트에 입주하기 전에 해당아파트에 대한 모든 권리를 다른 사람에게 처분하는 것을 말하는 것인데요. 전매제한부터 알아보면 다음과 같은데요.

 

주택법시행령 별표3

 

위의 그림을 보면 수도권의 전매제한 기간을 나타내는 그림인데요. 공공택지와 민간택지에서 분양가격이 인근지역주택 매매가격의 퍼센트에 따라 전매기간이 모두 다르게 5년, 8년 그리고 10년 동안 전매가 금지되는 것을 볼 수 있고요. 만약 투기과열지구 이외의 지역인 경우 공공택지에서만 인근 주택의 매매가격 퍼센트에 따라 3년, 6년, 8년의 전매제한을 적용받음을 알 수 있네요.

 

만약 전매제한기간을 어기고 전매를 하거나 전매를 알선한 자의 경우는 3년 이하의 징역이나 3천만 원 이하의 벌금에 처해지도록 되어 있고요.

 

분양가 상한제

 

지정 시 제한사항 : 거주의무기간 준수

 

다음은 거주의무기간인데요. 아래 그림은 주택법 시행령 제60조의 2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등)에 규정된 내용을 표로 정리한 것인데요. 보는 내용은 위에서 설명한 전매제한기간과 거의 똑같다고 보면 될 것 같네요.

공공택지와 민간택지에 따라 분양가가 인근 주택의 시세 퍼센트에 따라 거주의무기간이 2년, 3년, 5년으로 구분됨을 알 수 있네요.

 

분양가상한제 주택의 거주의무기간(주택법 시행령 60조의 2 요약)

 

이 사항도 만약 거주해야 함에도 거주하지 아니하고 거주한 것처럼 속일 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있네요. 지금까지 분양가상한제에 대해 알아봤는데요. 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.