아파트 후분양의 장단점 이해

아파트 후분양 장단점 이해

 

선분양 후분양 정의

 

통상적으로 아파트를 분양할 때 분양하우스에 가서 모델을 보고 상담을 하고 신청하는 방식에 익숙한데요. 즉 견본주택을 보고 이해하고 아파트를 장만하는 방식을 일컬어 선분양이라고 하고요. 후분양의 경우는 아파트를 어느 정도 짓고 분양하는 것을 말하는데요. 공사가 대략 70~80% 진행이 되면 분양하는 방식이라고 생각하면 되겠는데요.

 

선분양과 후분양제도가 장단점이 있기 때문에 딱히 뭐가 좋다고 하지는 못할 것 같은데요. 오늘은 우리에게 좀 익숙하지 않은 후분양제도에 대해 알아보기로 할게요.

 

통영 나들이

 

후분양 장점

 

먼저, 후분양제의 장점인데요. 서두에 언급한 개념을 머릿속에서 그리면서 생각하면 이해가 좀 더 잘될 거라 생각이 되는데요. 우선 아파트 공사가 70~80% 진행된 상태이기 때문에 수요자의 입장에서는 선분양제와 비교해서 빠른 시간 내에 입주가 가능하다는 점인데요. 선분양제의 경우 입주하는데 평균 3년 정도 걸린다면 후분양제의 경우는 약 1년 정도 걸리니까요.

 

통영 나들이

 

그리고 공사가 70~80% 진행된 상태이기 때문에 실물 확인이 가능하다는 점인데요. 흔히 모델하우스라고 하는 견본주택에 배치된 인테리어가 실제보다 다소 작다고 하는데요. 왜냐하면 인테리어가 작아야 집이 넓어 보이잖아요.

 

또한 견본 주택의 경우 방향이나 높이, 인근 도로와 상황 등에 대해 확인이 어려운데요. 실물을 볼 경우 정확한 층의 높이와 방향 등을 직접 눈으로 확인할 수도 있는 장점이 있고요. 그리고 건설업체의 부도 위험이나 폭리, 투기세력의 개입과 부실시공 논란을 막을 수 있고, 비교적 적정한 공사비용도 산출할 수 있고도 하고요.

 

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후분양 단점

 

다음은 후분양제의 단점인데요. 무엇보다도 시공사의 자금 부담이 커진다는 점인데요. 선분양제의 경우는 입주자들로부터 자금을 먼저 받아서 공사를 진행하는데 반해서 후분양제의 경우는 시공사가 어느 정도 공사를 진행하고 나서야 입주자들로부터 돈을 받을 받기 때문에 시공사의 자금부담이 커질 수밖에 없는 구조인데요.

 

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이런 구조이다 보니 자금 조달이 어려운 중견 시공사의 경우는 참여하기가 쉽지 않다는 점인데요. 그리고 만약 대형단지일 경우는 자금 조달이 더더욱 필요하기 때문에 참여하기가 더욱 어려운데요. 그렇다면 자연히 대형 시공사만 참여가 가능할 수밖에 없는 결론이 되어 버리는데요. 그렇다 보면 아파트를 공급하는 물량이 줄어들 수 있고요. 나아가 수요공급의 논리에서 공급이 줄어들면 아파트 가격 상승은 불을 보듯 뻔하게 되지요.

 

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그리고 또 하나 더 생각해야 할 것은 어느 정도 공사가 진행될 때까지 시공사가 자금을 조달해서 한다고 했는데요. 이 경우 시공사가 조달하는 비용에 해당하는 이자 등의 손실 발생분에 대해 소비자인 입주자에게 전가할 가능성이 크다는 점이지요. 시공사도 엄연히 이익을 남겨야 하는 이익집단이니까요.

 

또한 청약자가 자금 조달을 하는데 부담을 가질 수 있다는 점인데요. 선분양제의 경우 계약금, 중도금, 잔금 형태로 집값을 2~3년간 나눠서 납부하던 것을 후분양제는 계약부터 입주까지 짧게는 6개월 길게는 1년 이내에 목돈을 마련해야 한다는 점이지요.

 

통영 나들이

 

지금까지는 후분양제의 장점과 단점에 대해 알아봤는데요. 이것을 토대로 후분양제와 관련한 신문기사가 있었는데요. 올해 분양되는 아파트 중에 주요 후분양 단지가 있는데, '서울 서초구에 래미안 원펜타스', '영등포 브라이튼 여의도', '대구 범어 아이파크', '대구 반고개역 푸르지오 엘리비엔' 등이 있는데요. 이들 아파트가 청약미달사태를 빚었다는 점인데요.

 

통영 나들이

 

이런 사태가 벌어진 원인으로 대출 금리가 워낙 올라 주택구입 자금 대출부담도 크게 작용했고, 그리고 아파트 거래가 워낙 절벽이다 보니 아파트 가격이 많이 하락한 상황인데요. 그런데 후분양 아파트의 경우 인근 아파트보다 가격이 높게 형성이 되다 보니 소비자로부터 외면을 당하고 있기 때문이라고 하는데요. 후분양제를 시행했던 업체 입장에서는 죽을 맛이겠지요.