오늘은 임대차에서 임차인이 차임을 연체한 경우에 임대인이 조치할 수 있는 사항에 대해 이야기를 할까 하는데요. 물론 이런 사항은 민법과 주택임대차보호법에도 규정이 되어 있어서 이에 살펴보고 이어서 상가임대차보호법(이하 '상임법')의 경우는 어떤 사항이 있는지 살펴볼게요. 또한 차임을 연체할 경우 흔히 극단적으로 행하는 단전 단수에 대해서 정당한 경우와 그렇지 않은 경우도 같이 살펴볼게요.
타법에서의 차임연체
민법은 제640조(차임연체와 해지)에 보면, "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 하고 있고요. 주택임대차보호법은 제6조(계약의 갱신) 3항을 보면, "2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다."라고 하고 있는데요.
여기서 제1항이라는 것은 묵시적 갱신 규정을 적용되지 아니해서 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 보면 되겠네요. 이와 같이 민법과 주택임대차보호법에서는 차임액이 2기에 달하도록 연체하였을 경우 계약을 해지할 수 있다고 되어 있네요.
상임법에서의 차임 연체
상임법 제10조(계약갱신 요구 등) 1항을 보면, "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다."라고 하면서 8개의 세부 세목을 두어 계약갱신이 되지 않는 경우를 규정하였는데요.
그중에 1호를 보면, "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"에는 임대인은 임차인이 계약의 갱신을 요구해도 거절할 수 있다고 규정하였고요. 그리고 상임법 10조의 8(차임연체와 해지)을 보면, "임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하였는데요. 이 두 개의 조항을 정리하자면, 임차인이 3기의 차임액을 연체하면 임차인이 계약갱신 요구를 할 때 갱신 거절을 할 수도 있고 아니면 임대인은 즉시 계약 해지를 할 수 있다는 점이에요.
참고로 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때라는 것은 차임의 연체가 연속하여 3기에 이른 것을 의미하는 것이 아니라 전후를 합하여 통산 연체액이 3기에 이르면 이에 해당하는 것이고요. 그런데 만약 임차인이 3기의 차임액을 연체하였더라도 그 후 임차인이 연체차임을 전부 또는 일부 상환해서 잔존한 연체액이 3기 차임액에 달하지 않는다면 임대인은 해지권을 행사할 수 없다는 점도 알아두면 좋을 것 같네요.
차임연체 시 단전 단수
다음은 임차인이 차임을 연체했을 경우 임대인이 단전 단수 조치를 한다는 이야기를 예전에 왕왕 들었는데요. 과연 이게 어떤 경우에 정당하고 정당하지 않은지에 대해 사례를 통해 한 번 짚고 넘어갈게요.
대법원 2007년 9월 20일 판례인데요. 호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전 단수조치를 취하였는데요. 이때, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전 단수조치를 했다면 형법 제20조의 정당 행위에 해당한다고 하였고요.
만약, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전 단수조치를 했다면 정당행위로 볼 수 없다고 한 사례인데요. 이를 다시 정리하면, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 단전 단수를 예고했다면 형법 제20조의 정당행위에 해당한다는 이야기이고요.
그런데 만약, 약정한 임대차 기간이 남아 있다거나 임대차보증금 역시 남아 있는 상태에서 단전 단수 경고조치만 몇 회에 하고 실제로 단전 단수를 한다면 이는 정당행위에 해당한다고 볼 수 없다는 점이에요. 이런 경우에는 임대인이 섣부르게 단전 단수를 취한 것으로 봐서 민사상 손해배상 책임으로 이어질 수 있다는 점을 간과해서는 안될 것 같네요.
지금까지 상가임대차에서 임차인이 차임연체를 할 경우 임대인이 조치할 수 있는 사항과 단전 단수의 정당행위에 해당하는지 여부에 대해 살펴봤는데요. 이를 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠고요. 끝까지 읽어주셔서 감사드려요.
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