일반 주택의 경우에는 임차인이 집 내부를 바꾼다든지 하는 경우가 거의 없는데요. 상가의 경우는 임차인이 영업을 해야 하기에 임차인 또는 고객의 편리 등을 고려해서 상가 내부의 형태가 바뀔 수가 있는데요. 이 경우에 상가 임차인에게 원상회복 의무가 발생하게 되는데요. 이 사항에 대해 알아보기로 할게요.
근거 및 의의
상가임대차보호법에는 임차인의 원상회복 의무와 관련되는 사항이 없고요. 그러다 보니 일반법인 민법에 명시된 사항을 따라야 하는데요. 이는 민법 제615조(차주의 원상회복 의무와 철거권)에는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건을 철거할 수 있다."라고 명시하고 있는데요.
이는 임대차가 종료하면 차주는 임차물을 반환하여야 하는데, 반환할 때에는 "임차목적물을 원래의 상태로 회복하여 반환하여야 한다"라는 의미가 되는데요. 그리고 통상 상가임대차계약서에는 '임차인의 원상회복 의무'조항이 타이핑이 되어 있는데요. 만약 '임차인의 원상회복 의무'조항이 없더라도 민법에 의해 임차인은 원상회복 의무를 부담하게 되고요.
원상회복 범위
그렇다면 통상 상가 임대차의 경우는 10년인데, 임차인이 10년을 사용하면 시설이 상당히 노후될 수도 있는데요. 이 경우에 세월의 흐름 따른 노후된 것도 모두 수리나 정비를 해서 반환해야 한다는 것은 아니고요. 이러한 노후에 대해서는 임대인이 부담해야 한다는 2007년 판례가 있네요.
그리고 만약 전 임차인이 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부 시설을 개조해서 사용하고 임대차가 종료된 경우인데요. 이 경우 전 임차인이 개조해서 사용한 부분까지 원상회복을 해야 해서 반환해야 하느냐 하는 문제인데요. 1990년 대법원 판례를 보면, 본인이 개조한 부분만 원상회복해서 반환하면 되고, 전 임차인이 개조한 부분에 대해서는 원상회복 의무가 없다고 했고요.
또 한 가지 더 이야기를 한다면, 임차인이 원상회복으로 소요되는 비용이 32만 6천 원인데 원상회복을 하지 않았다고, 임대인이 동시이행의 항변권이라고 하면서 보증금 1억 2,500여만 원을 임차인에게 돌려주지 않았던 사례가 있는데요. 이 경우에 공평의 관념에 반하므로 동시이행의 항변권이 성립되지 않는다고 한 대법원 판례도 있네요.
원상회복과 손해배상
만약 임차인이 상가를 원상회복 의무를 이행하지 않고 상가를 명도한 경우인데요. 이 경우 임차인은 손해배상 책임이 따르는데, 손해배상의 범위와 관련한 대법원 판례가 있네요. 이를 보면, "임차인이 원상회복 의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다."라는 판례인데요.
이 내용을 보면, 원상회복 견적에 따라 실질적으로 원상회복에 소요되는 기간까지 만을 손해배상액으로 할 수 있다는 의미인데요. 임차인이 원상회복할 때까지 기다린 기간만큼의 손해배상액은 아니니까 임대인이 적극적으로 자기 돈을 들여 조기에 원상회복하라는 뜻이네요. 이것이 임대인 입장에서는 손해를 줄이는 방법인 것 같고요.
지금까지 상가 임차인의 임대차 기간 만료 시 임차목적물의 원상회복에 대해 알아봤는데요. 의외로 원상회복과 관련해서 임대인과 임차인간에 분쟁이 발생하는 것 같은데요. 이 부분에 대해 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.
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