| 1. 계약기간 만료 시 계약 해지 2. 계약기간 만료 전 계약 해지 3. 임차한 건물의 소유권 변동 시 4. 임차인이 행방불명이 되었을 경우 |
민법 제536조(동시이행의 항변권)를 보면, "쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무 이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다."라고 되어 있는데요. 이 말의 의미는 "당신이 안 하면 나도 안 한다"라는 말로 쉽게 풀이가 될 수 있는데요.
오늘은 상가 임대차에서 계약이 해지되는 케이스가 몇 가지 있는데 이런 케이스별로 계약해지가 되면 건물의 명도와 보증금 반환이 어떻게 되는지에 대해 살펴보고자 해요.
계약기간 만료 시 계약 해지
먼저, 계약기간의 만료로 계약이 해지된 경우인데요. 정상적으로 계약기간이 만료되었을 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환해야 하고 임차인은 임대인에게 상가를 명도해야 하는데, 이 둘은 서두에 언급한 바와 같이 '동시이행의 항변권'에 기초해서 동시에 이루어 줘야 하는데요.
그런데 만약 임대인의 보증금 반환을 반환해 주지 않아 임차인이 계속 상가를 점유하게 되어 영업을 계속하게 된다면 이 경우에는 어떻게 되느냐인데요. 이런 경우에는 2003년 대법원 판례가 있는데요. 영업을 계속한 경우라면 부당이득으로서 월차임료에 상당하는 금액을 임대인에게 지급해야 한다고 하였고요. 그런데 임차인이 영업을 하지 않았다면 임차인은 영업을 하지 않아 부당이득을 취한 바가 없기 때문에 월임차료 상당액을 지급할 의무가 없다고 판결하였네요.
또한 임차인이 임대인을 상대로 임차보증금 반환청구소송을 제기할 경우에는 동시이행 판결, 즉 임차목적물인 상가의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결이 난다는 것이지요.
계약기간 만료 전 계약 해지
다음은 임대차 계약이 만료되기 전의 경우인데요. 임차인이 1년 계약으로 영업을 시작했는데, 만약 3개월이 지난 시점에서 임차인의 개인 사정으로 영업을 계속할 수 없게 되어 임대인에게 계약해지를 요구했을 경우인데요. 이때 임대인은 잔여 9개월에 해당하는 임차료를 모두 지불해야 보증금을 반환해 주겠다고 맞서는 상황인데, 임대인의 요구가 정당한가 하는 사항이에요.
임대차는 계약기간 만료 전에 계약해지를 하고자 할 경우, '임대인이나 임차인 모두 계약해지권 유보의 특약'이 있거나 '임차인이 파산선고'를 받았다면 계약 해지 통고로 계약기간 중에 해지할 수 있는데요. 이는 민법 제636조(기간의 약정 있는 임대차의 해지통고)와 제637조(임차인의 파산과 해지통고)에 명시되어 있는데요. 그런데 위의 사례의 경우는 개인 사정으로 말미암은 것으로 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없다고 봐야 하겠지요.
따라서 임차인은 임대인의 요구대로 잔여 9개월에 해당하는 임차료를 모두 지불하거나 당초의 계약대로 영업을 하던지 해야 할 것 같네요. 만약 임차인이 떠나가고 새로운 임차인이 들어와서 영업을 하게 된다면 임대인의 입장에서는 이중으로 임차료를 받는 것이 되어 그 부분은 부당이득으로 봐야 하겠네요.
임차한 건물의 소유권 변동 시
임대차 계약 기간 중에 임대인이 임차인에게 아무런 말도 없이 임차목적물을 제삼자에게 팔았을 경우인데요. 이런 경우에는 임차인은 소유권 변동을 이유로 해서 임대차 계약을 해지할 수 있는가인데요. 쉽게 생각하면 상가 건물 주인이 바뀌었는데 '무슨 문제가 있겠나?' 라며 별로 대수롭지 않게 생각하고 넘어갈 수 있는 사안인데요.
만약에 전 소유주는 가진 게 좀 있어서 임차인이 보증금을 받아나가는 데 전혀 문제가 없고, 바뀐 지금의 소유자는 보증금을 받아나가는데 좀 문제가 있을 수 있다면 진짜 문제가 될 수 있는 사안이잖아요! 그래서 이런 경우에 대한 2007년 대법원 판례가 있는데요. 결론만 간단히 요약할게요.
공평과 성실의 원칙에 입각해서 임차인이 원하지 아니하면 임대차 승계를 임차인에게 강요할 수 없는 것이어서 임차인이 원하지 않을 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다고 했는데요. 이 말은 상가 주인이 바뀌면 즉시 임차인은 이의를 제기해서 임대차 계약을 해지하고 전 소유주에게 임차보증금 반환청구를 할 수 있다는 뜻이에요.
임차인이 행방불명이 된 경우
만약 임차인의 사정으로 상가에 집기 등은 그대로 둔 채 연락이 두절되어서 월차임을 받지 못할 경우인데요. 실제로 이러한 경우가 발생한 사례가 있네요. 이런 경우에는 공시송달 방법을 이용해서 임대인은 연체된 월세 부분을 입증해서 관할법원에 건물 명도청구소송을 제기하면 되는데요. 효력은 공시송달 사유가 법원 게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하네요.
송달된 후 건물 명도소송에서 승소하게 되면 법원 집행관이 임차인의 물품을 적당한 장소에 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하든가 할 수 있고 또는 임차인 소유물건을 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있고요.
지금까지 상가를 임대차한 경우 계약 해지에 따른 보증금 반환에 대해 알아봤는데, 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요. 끝까지 읽어주셔서 감사드립니다!
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