임대 3 법이라고 참 시끌벅적했을 때가 있었는데 기억하나요? 임대 3 법이 '계약갱신요구권', '전월세 상한제' 그리고 '전월세 신고제'인데, 오늘은 계약갱신요구권에 대해 알아볼게요. 참고로 일부 신문기사나 유튜브 등에 보면 '계약갱신청구권'이라고 검색창에 많이 뜨는데요, 이렇게 해서 주택임대차보호법령 내에서 '계약갱신청구권'을 검색을 하면 결과가 나오지를 않아요! 그러니까 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권이라고 해야 맞는 것 같고요!
계약갱신요구권의 근거는 전술한 바와 같이 주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신의 요구 등)에서 찾을 수 있고요. 내용을 보면, "제6조(계약의 갱신)에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 명시되어 있는데요.
여기서 '제6조 제1항의 전단의 기간'이란 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 말하는 것인데요. 이 법이 2020년 6월 9일에 개정되었는데, 2020년 12월 10일을 기준으로 이 기간 적용을 달리해야 하는데요. 만약 2020년 12월 10일 이전에 임대차 계약을 체결한 경우에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간을 적용해야 하고, 2020년 12월 10일 이후에 임대차 계약을 체결한 경우에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 적용해야 한다는 점이에요. 이점에 대해 주의를 해야 하고요.
계약갱신요구권은 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하면, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못하는데, 다만 아래의 그림과 같은 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 것인데요.
임대인이 거절할 수 있는 사유가 임차인이 '2기의 차임을 연체한 경우'라든지 '임대인의 동의를 받지 않고 전대를 한 경우'라든지 아니면 '임대인이나 그 직계가족들이 들어와서 살겠다고 하는 경우' 등에 해당하는데요! 세부내용은 위의 그림을 참고하기 바라요!
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있는데, 어떤 효과가 발생하는가인데요. 이 법 제6조의 3(계약갱신의 요구 등)의 2항과 3항에 명시되어 있는데요. 아래와 같이 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 되며, 갱신되는 임대차의 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 보는데, 다만 차임과 보증금은 5%의 범위에서 증감할 수 있다는 것이에요.
그럼 사례를 통해 지금까지의 내용에 대해 이해를 좀 더 돕도록 하지요! 사례) 임대차 계약을 체결하고 2년 후 묵시적 갱신에 의해 계약이 갱신된 후 다시 2년 후에 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요?
답) 가능하지요! 왜냐하면 임차인은 계약갱신요구권을 아직 한 번도 사용하지 않았기 때문이지요! 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해서 행사를 할 수가 있다는 점인데요! 만약 위의 사례와 같이 임차인이 임차주택에서 최소 4년은 거주할 수 있다는 이야기인데, 여기에 묵시적 갱신까지 있다면 6년 이상은 그 집에서 거주할 수 있다는 것이지요.
그리고 계약의 해지는 묵시적 갱신 규정을 준용하는데, 임차인은 언제든지 해지 통보가 가능하고 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후부터 효력이 발생하고요. 물론 임대인은 해지 통보를 할 수 없고요!
그리고 위에 언급한 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 중에 '임대인이나 그 직계존비속이 들어와서 살겠다'라고 임차인에게 갱신을 거절하고 이 임차인을 내 보내고 새로운 임차인과 계약을 맺는다면 이 법에서는 임대인은 기존 임차인에게 손해를 배상하도록 하고 있어요!
이것과 관련해서 분쟁이 많이 발생하고 있기에 임대인이 정당한 사유가 없다면 함부로 갱신거절을 해서는 안된다는 점이에요! 특히, 2020년 9월에 개정된 '실거주 임차인의 확정일자 열람제도'가 시행됨에 따라 기존 임차인은 임차주택소재지의 읍면동 사무소에서 임차했던 주택의 확정일자 여부를 확인할 수 있게 되었고요. 따라서 만약 기존 주택에 새로운 임차인이 임차를 해서 확정일자를 받았다면 이는 임대인에 대한 손해배상 청구소송은 불을 보듯 뻔한 일이지요!
이상으로 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권에 대해 살펴봤는데요! 오늘 이 포스팅으로 독자 여러분들의 이해를 돕는 계기가 되었으면 좋겠고요! 끝까지 읽어 주셔서 감사드립니다.
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