건축선 이해

부동산 공부

 

1. 건축선의 근거 및 정의 2. 도로 기준 폭 3. 8미터 미만 교차도로의 모퉁이에서의 건축선 4. 건축선에 따른 건축제한 및 벌칙 등

 

매매 또는 경공매로 연식이 좀 오래된 주택을 취득하는 경우 좀 신경을 써서 봐야 할 게 있는데요. 이게 바로 건축선이에요. 예를 들어 이야기를 하자면 200㎡의 대지에 건축된 주택을 샀는데 막상 집을 새로 지으려다가 건축선을 고려해 보니 이리 잘리고 저리 잘리고 해서 건폐율 및 용적률을 산정 시에 160㎡정도만 적용할 수밖에 없다면 상당히 어이없는 일이겠지요. 그래서 오늘은 이 건축선에 대해 좀 살펴볼까 해요.

 

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건축선의 근거 및 정의

 

건축선에 대한 정의와 법적인 근거는 건축법 제46조(건축선의 지정)에 명시되어 있는데요. 내용을 보면, "도로와 접한 부분에 건물을 건축할 수 있는 선(이하 '건축선'이라 한다)은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조 제1항 11호에 따른 그 소요 넓이에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되,

 

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그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다."라고 되어 있는데요.

 

위의 법 조항 속에 '제2조 제1항 11호'는 도로에 대한 정의로서 '보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로'를 지칭하는데 세부 내용은 이 조항을 참고하면 될 것 같고요. 그리고 이 법 제46조에 이미 건축선에 대한 정의와 내용이 다 포함되어 있음을 알 수 있는데요.

 

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아래 그림을 보면서 이야기를 할게요. 위의 제46조 조항 내에 "그 소요 넓이에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되"라는 의미가 아래 그림의 좌측을 의미하고요. 예를 들어 도로의 폭이 4미터가 소요되는데 현재 2미터밖에 안될 경우 중심선에서 좌우측으로 1미터씩 물러난 선이 건축선이 된다는 의미이고요.

 

건축법 제46조를 도식화 한 경우

 

그리고 "그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며"라는 의미는 위 그림의 우측과 같이 나타낼 수 있다는 의미이지요. 이 경우도 역시 도로 폭 소요가 4미터인데, 현재 2미터밖에 안될 경우 도로경계선으로부터 4미터이니 좌측 대지 쪽으로 2미터 폭의 면적만큼 도로부지로 내놔야 한다는 의미이지요.

 

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도로 기준 폭

 

다음은 도로기준 폭인데요. 일반적인 도로의 경우 도로의 기준 폭이 4미터인데, 막다른 도로의 경우는 도로의 길이에 따라 도로기준 폭이 다르게 적용됨을 알 수 있네요.

 

도로기준폭

 

8 미터 미만 교차도로의 모퉁이에서의 건축선

 

다음은 8미터 미만의 두 개의 도로가 만나는 경우 모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 아래 그림의 좌측 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 하는데요, 이것을 가각전제라고 해요.

 

8미터 미만의 교차하는 도로 모퉁이에서의 건축선

 

위의 그림의 우측의 예를 통해 이야기를 한다면, 7미터 도로와 7미터 도로가 교차하는 예인데요. 예제 그림의 좌측(주황색 대지)은 110도이고, 우측은 70도(하늘색 대지)인데, 좌측 주황색 대지는 도로가 접하는 지점으로부터 3미터 후퇴한 두 점을 연결한 적색선, 우측 하늘색 대지는 도로가 접하는 지점으로부터 4미터를 각각 후퇴하여 연결한 적색선이 각각 건축선이 된다는 의미이지요.

 

건축선에 따른 건축제한 및 벌칙 등

 

이 법 제47조(건축선에 따른 건축제한)를 보면, 1항에서는 "건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니 된다. 다만 지표 아래 부분은 그러하지 아니하다."라고 되어 있는데 이는 땅속에는 건축선을 침범해도 되나 지표면 위에서는 건축물이나 담장은 건축선을 침범해서는 안된다고 하고요.

 

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2항에서는 "도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다"라고 하는데, 도로면으로부터 4.5미터 이하에서는 출입문, 창문 등이 열고 닫힐 때 건축선을 넘어서는 안되고 이를 4.5미터를 초과한 높이에 있는 창문 등은 건축선을 침범해도 된다는 의미이네요.

 

다음은 이를 위반했을 경우의 벌칙인데요. 도시지역에서 이 법 제47조를 위반한 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해지게 되고요. 도시지역 밖에서 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해지게 되네요.

 

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그리고 이 법에는 "특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위해 필요하다고 인정하면 건축선을 따로 지정할 수 있다"라고 명시하고 있는데요. 이 경우는 앞에서와 다르게 후퇴해서 형성된 건축선의 크기만큼 대지면적에서 차감하여 대지면적을 적용하는 것이 아니라 원래의 대지면적을 기준으로 건폐율과 용적률을 적용한다는 점이에요.

 

지금까지 건축법에서 규정한 건축선의 의의와 도로기준 폭, 교차하는 도로의 모퉁이에서의 건축선 그리고 건축선에 따른 건축제한 등에 대해 살펴봤는데요. 이들을 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요. 읽어주셔서 감사드려요.