부동산을 이해하는 첫걸음 중에 하나가 '세대'에 대한 개념을 제대로 이해하는 것이 아닌가 하는 생각을 하는데요. 왜냐하면 이 세대개념을 제대로 이해하지 못할 경우 예기치 못한 엄청난 비용을 세금으로 치러야 하기 때문인데요. 한 마디로 값비싼 대가를 치르는데요. 자칫했다가는 웬만한 직장인의 봉급을 세금으로 납부할 수도 있기 때문인데요.
부동산과 관련되는 세금이 통상적으로 취득세, 재산세, 종합부동산세 그리고 양도소득세 이렇게 볼 수 있는데요. 이 중에 재산세를 제외하고는 모두 세대라는 개념 내에서 주택 수에 따라 중과세율의 부과여부가 결정되는데요. 이때에는 개인이 아닌 세대원이 보유한 주택수 기준인데요. 오늘은 이 세대에 대해 포스팅을 할게요.
앞에서 '세대'라는 개념을 적용하고 있는 세금이 취득세, 종합부동산세 그리고 양도소득세라고 했는데요. 취득세는 지방세법 시행령에, 종합부동산세는 종합부동산세법 시행령에, 그리고 양도소득세는 소득세법 시행령에 각각 세대에 대한 개념을 정의하고 있는데요. 표현하는 방법은 조금씩 다르지만 큰 줄거리는 동일하다고 보면 되는데요. 가령 부모 봉양에 따른 합가를 할 경우 동일 세대로 보는 부모의 나이가 60세 또는 65세 이 정도씩 차이가 있을 뿐인데요.
동일 세대로 된다는 의미는 동일 세대원이 보유한 주택수를 합해서 세액이 다르게 적용되는데요. 예를 들어 부부가 한 채를 보유하고 있는데, 부부가 조정대상지역이 아닌 지역에 딸에게 주려고 아파트 한 채를 더 취득하게 되었을 경우인데요. 근데 이미 같이 살고 있는 딸은 부모 모르게 한 채를 보유하고 있었고요.
여기서 딸이 동일 세대에 속한다면 3번째 취득하는 주택이 될 것이며, 독립세대에 속한다면 2번째 주택이 되는데요. 이 경우 적용하게 될 세율을 보면, 3번째 주택으로 될 경우에는 8%의 세율을, 2번째 주택으로 될 경우는 1~3%의 세율을 각각 적용하게 되는데, 그 세율의 차이가 엄청나게 되지요. 만약 취득하는 주택의 가액이 5억 원이라면 취득세(농특세와 지방교육세 포함)는 각각 4,200만 원과 550만 원으로 이 둘의 차액은 3,650만 원이나 되는데 실로 적지 않는 금액이라는 것이지요.
하나의 예에 불과하지만 종합부동산세와 양도소득세도 다르지 않다는 것인데요. 특히 양도소득세에서 세대에 대한 적용을 제대로 하지 못했을 경우 취득세와는 비교가 안될 만큼의 엄청난 대가를 치를 수 있는데요. 이렇게 낭패를 본 예를 책에서 적지 않게 보게 되고요.
지방세법 시행령을 보면, "1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 자가 미혼이고 30세 미만인 경우)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다."라고 규정되어 있고요.
그리고 소득세법의 정의를 보면 "1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말한다)와 함께 구성하는 가족단위를 말한다."라고 규정하고 있는데요. 종합소득세법에서도 거의 유사하게 정의되어 있어 소득세법에서 규정한 내용의 큰 줄거리만 언급하였는데 좀 더 세부적인 정의는 이 법령을 참고하면 되겠네요.
위에서 정의한 것을 토대로 세대에 대한 개념을 정리해 볼게요. 먼저 부부인데요. 부부는 서로가 별거해도 동일세대로 본다는 것인데요. 직업상 따로 떨어져서 지내면 주민등록을 달리할 수 있는데, 부부가 각각 집을 한 채씩 보유하고 있다면 이 경우에는 1세대 2 주택이 되는 거지요.
다음은 직계비속인 자식들인데요. 자식들에 대해 동일세대가 아닌 독립세대로 보는 기준인데요. ① 만 30세 이상 ② 혼인했을 경우 ③ 중위 소득의 40% 이상의 소득이 있을 경우에는 독립세대로 본다는 것인데요. 이 세 가지 모두 다 만족해야 하는 게 아니고 이 셋 중에 하나만이라도 해당되면 독립세대로 된다는 점인데요.
위에서 사례로 든 딸이 부모와 같이 사는데 만 30세 이상일 경우에는 주민등록표에는 같이 되어 있지만 독립세대에 해당되고요. 26세인데 소득이 중위소득 40% 이상을 받고 있다면 이 역시 독립세대에 해당한다는 의미이지요. 만약 29세의 아들이 부모와 떨어져서 집을 한채 보유하고 있는데 소득이 없는 학생의 신분이라면 독립세대가 될 수 있을까요? 이 경우는 독립세대가 아닌 부모와 동일세대라는 것이지요. 이런 경우에는 만약 부모가 집을 취득하거나 양도할 경우 아들의 집을 간과한다면 세금 폭탄을 맞을 수 있지요.
다음은 참고로 2023년도 중위급 소득기준인데요. 1인 가구의 경우 월 2,077,892원인데요. 여기서 40%를 적용하면 월 831,156원이 되네요. 즉, 약 84만 원의 소득이 있을 경우 독립세대로 구성이 가능하다는 이야기인 셈이지요.
다음은 직계존속인데요. 부모 또는 조부모 등을 지칭하는데요. 이 분들이 생계능력이 있어 독립적인 경제능력을 보유하고 있을 경우에는 독립세대인데요. 만약 생계능력이 없어 자식들과 함께 주민등록을 두고 봉양을 받고 있다면 동일세대로 본다는 점이지요.
그리고 나의 형제자매들이나 배우자의 형제자매들의 경우도 주민등록을 같이하고 생계능력과 경제능력이 없을 경우에는 동일세대로, 그렇지 않을 경우에는 독립세대로 된다는 점이고요. 여기서 형제자매들의 배우자들의 경우에는 무조건 동일세대로 되지 않는다는 점이고요. 마찬가지로 부모의 형제자매인 고모나 백부, 숙부 등도 주민등록을 같이 하고 있더라도 세법에서는 동일세대가 되지 않는다는 점이에요.
소득세법에 보면 1세대 1 주택을 보유하고 2년 이상 보유하거나 거주(조정지역)할 경우 9억 원 이하일 경우 비과세, 세금을 과세하지 않는다는 규정이 있는데요. 남편이 1세대 1 주택 비과세인 줄 알고 집을 매각했는데 알고 보니 부인이 따로 주택 1채를 보유하고 있어서 양도소득세를 엄청나게 납부한 사례를 본 적이 있는데요. 주택을 취득하거나 매각하고자 할 경우 주민등록표에 기재된 세대원들이 그들이 보유하고 있는 주택수를 확인하고 그리고 주민등록표를 제대로 정리를 하고 행하는 것이 중요하다는 생각이 드네요.
아울러 주택을 취득하거나 처분할 경우 반드시 세무사와 상담도 하고 액션에 들어가는 게 중요할 것 같고요. 특히 처분할 경우에는요. 세대에 대한 개념을 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.
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