분양권 취득세 계산 이해

부동산 세금 공부

 

분양권을 매입했을 경우 취득세 관계가 헷갈릴 수 있는데요. 분양권은 부동산 형태가 아니고 어떤 권리이다 보니 그런데 오늘은 간단히 이 사항에 대해 정리를 할까 해요.

 

분양권은 주택 분양에 당첨이 되었거나 매매 계약에 의해 분양권을 매입했을 경우에 보유할 수 있는데요. 지방세법에 보면, '부동산에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위'라고 규정하고 있는데요.

 

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분양권 취득·보유·양도세 여부

 

먼저, 결론부터 이야기를 하자면, 분양권을 취득할 경우 취득세가 없는데요. 왜냐하면 취득세는 토지, 건축물, 차량, 선박, 항공기, 건설기계, 양식업권, 어업권, 회원권, 입목권, 광업권 등 12가지를 그 대상으로 하기 때문이고요. 그리고 보유할 때 납부하는 세금인 재산세나 종합부동산의 대상에도 해당하지 않고요. 분양권은 양도할 경우에만 양도소득세가 부과되지요.

 

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그런데 왜 취득세가 과세 안되는데 굳이 포스팅을 하느냐고 반문할 수 있는데요. 취득세는 납부하지 않지만 주택 수에 영향을 줄 수도 있기 때문인데, 주택 수에 포함되었을 경우 다른 주택과 같이 카운트가 된다면 취득세율이 달라지기 때문이지요. 아래 그림과 같이 다주택자인 경우 세율이 많이 차이가 나는 것을 볼 수 있지요.

 

주택 취득세율(이텍스에서 발췌)

 

그리고 분양권 취득을 할 때는 취득세는 없지만 그 분양권을 통해 실체가 있는 주택을 취득하여 등기를 한다면 취득세 납부의무가 생기게 되는데요.

 

분양권이 주택 수에 미치는 시점

 

분양권이 주택 수에 영향을 주는 것에 이야기를 할게요. 지방세법 부칙에 보면, 2020년 8월 12일 기준으로 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 주택수 산정에 적용한다.라고 되어 있는데요. 아래 그림을 보면 2020년 8월 12일 기준으로 8월 11일에 분양권을 매입한 경우에는 주택 수에 영향을 미치지 않는다는 의미이고요. 만약 8월 12일 이후에 분양권을 매입하였다면 그 자체가 1개 주택으로서의 역할을 한다고 이해하면 되고요.

 

분양권이 주택수 산정에 영향 여부

 

분양권 취득시점에 따른 세율 적용

 

그럼, 실제 사례를 통해 취득세 세율에 대해 좀 더 이해를 해보도록 해 볼게요. 아래 그림에서 보는 바와 같이 기존에 주택을 2채를 가지고 있었는데, 2020년 8월 10일에 분양권을 매입한 경우인데요. 분양권을 매입하고 기존에 보유하고 있던 아파트와 주택을 모두 양도했고, 그 이후에 분양권 주택이 완공이 되었을 경우 취득세 세율은 1 주택 보유자로 1~3%의 취득세 세율이 적용되고요.

 

2020년 8월 10일에 분양권을 매입한 경우

 

아래의 그림은 위의 사례와 동일한 포맷인데, 주택 분양권을 2020년 8월 20일에 매입한 경우인데요. 기존 주택도 분양권을 매입한 후에 모두 처분했고요. 이 경우에는 분양권을 취득한 시점이 주택 수에 포함된다고 했으므로 3 주택의 지위를 가지게 되는데요. 만약 분양권을 취득한 지역이 조정대상지역일 경우 12%의 취득세 세율을, 비조정대상지역일 경우에는 8%의 세율을 적용받게 되지요.

 

2020년 8월 20일에 분양권을 매입한 경우

 

아래 그림은 위의 두 가지 경우에 대해 조정지역에서 분양하는 5억 원의 주택 분양권을 2019년 8월 10일에 매입한 경우와 2020년 8월 20일에 매입한 경우를 가정해서 취득세를 계산해서 두 개를 서로 보기 좋게 붙여놓은 그림인데요. 좌측은 1 주택을, 우측은 3 주택을 각각 적용해서 산정했는데요. 취득세액이 엄청나게 차이가 나는 것을 볼 수 있는데요. 참고하세요.

 

위 두 사례를 적용, 2020년 8월 12일 전후로 분양권을 매입해서 주택으로 취득하였다고 가정하고 취득세 계산

 

현재 정부에서 취득세 세율을 조정한다고 추진을 하는데 그 시점은 정확히 나오지 않았는데요. 분양권 취득시점에 따라 다주택자인 경우 그 세율이 만만치 않음을 볼 수 있었는데요. 분양권이 취득세에 미치는 영향을 조금 이해하는데 도움이 되었으면 좋겠네요.