제주도 땅을 살펴보다 보면 토지이용계획서의 '지역지구등의 지정여부' 칼럼에 절대보전지역이라고 표시가 되어 있는 것을 볼 수 있는데요. 아래 그림을 보면 토지이음 사이트에서 제주도의 지번을 검색한 결과 나온 토지이용계획서인데요. 이런 지역은 근거가 제주특별법에만 명시되어 있어서 제주도에만 있고요.
절대보전지역 지정 및 행위제한
제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법(약칭 제주특별법) 제355조(절대보전지역)에 대해 설명을 하고 있는데요. 도지사는 도의회의 동의를 받아 자연환경의 고유한 특성을 보호하기 위해서 절대보전지역을 지정할 수 있다고 하는데, 한라산·기생화산·계곡·하천·호소·폭포·도서·해안·연안·용암동굴 등으로서 경관이 뛰어난 지역, 수자원과 문화재 보존을 위해 필요한 지역 등에 대해 지정을 할 수 있다고 하고요.
만약 절대보전지역에 지정이 되면, "지정목적에 위배되는 건축물의 건축, 인공 구조물과 그 밖의 시설의 설치, 토지의 형질변경, 토지의 분할, 공유수면의 매립, 수목의 벌채, 흙·돌의 채취, 도로의 신설 등과 이와 유사한 행위를 할 수 없다."라고 규정하면서 국가 또는 제주도가 시행하는 등산로, 임도, 도로, 공중화장실 등의 설치, 학술적인 조사나 연구를 목적으로 하는 행위, 절대보전지역으로 지정되기 전에 건축된 기존 종교시설 경내에서의 건축물 증·개축 행위 등은 가능하다고 하고요.
상대보전지역 지정 및 행위제한
이 법 제356조를 보면 상대보전지역에 대해서도 규정하고 있는데요. 도지사가 도의회의 동의를 받아 지정할 수 있다고 하고요. 이 경우는 자연환경의 보전과 적정한 개발을 유도하기 위한 지역에 대해 지정할 수 있다고 하면서 '기생화산·하천·계곡·주요 도로변·해안 등 생태계 또는 경관보전이 필요한 지역'과 '절대보전지역을 제외한 지역 중 보전할 필요가 있는 지역'이라고 명시하고 있는데요.
이 지역으로 지정이 되면, 지정목적에 위배되는 건축물의 건축, 인공 구조물과 그 밖의 시설의 설치 및 토지의 형질변경 등이나 이와 유사한 행위를 할 수 없는데요. 다만, 박물관이나 미술관의 건축, 농업·임업·축산업·수산업을 영위하거나 숙박, 판매등의 소득과 연관되는 2층 이하의 건축물의 건축 등의 행위는 도지사의 허가를 받을 경우에는 가능하다고 되어 있네요.
관리보전지역 지정 및 행위제한
관리보전지역은 이 법 357조에 명시되어 있는데요. 도지사는 한라산 국립공원, 국토계획법에 따른 도시지역 및 제주도의 부속도서를 제외한 지역 중 지하수자원생태계 및 경관을 보전하기 위하여 필요한 지역을 관리보전지역으로 지정할 수 있다고 명시하는데요. 관리보전지역에 지정이 되면 환경특성에 따라 지하수자원보전지구·생태계보전지구·경관보전지구로 세분하여 지정하고 이를 다시 등급별(1등급, 2등급 등)로 세분할 수 있다고 규정하고 있네요.
관리보전지역에 지정이 되면 보전지구별등급별로 행위제한을 하는데요. 예를 들어 지하수자원보전지구에서는 폐수배출시설의 설치, 생활하수 발생시설의 설치, 토지의 형질변경 행위 등을, 생태계보전지구에서는 산림훼손과 형질변경행위를, 경관보전지구에서는 건축물의 건축, 인공 구조물과 그 밖의 시설의 설치 및 토지 형질변경행위를 할 수 없도록 규정하고요.
절대보전지역 등의 확인 및 벌칙
절대보전지역, 상대보전지역 그리고 관리보전지역으로 지정을 해서 도의회의 동의를 받게 되면, 도지사는 이를 고시해야 하는데요. 이를 확인하는 방법은 서두에서 언급하였던 토지이음사이트에서 지번을 검색해서 토지이용계획서를 통해 확인하는 방법과 해당 관청에 확인하면 가능할 것 같고요.
만약 이런 지역 내에서 토지의 형질변경을 했을 경우인데요. 토지의 형질변경이 원칙적으로 변경이 금지되므로 불법형질변경에 해당하게 되지요. 이 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있네요. 그런데 이런 지역 내에서는 재산권의 행사가 많이 제한된다고 봐야 하는데요. 개인으로서 할 수 있는 행위는 거의 없다고 봐야 하니까요. 만약 제주도에 땅투자를 생각하고 있다면 미리 확인해서 투자여부를 결정하는 것이 필요하겠지요.
지금까지 제주도에만 있는 토지의 3가지 지역에 대해 살펴봤는데요. 토지이용계획서를 볼 때 이를 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.
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