주택임대차보호법에서도 묵시적 갱신을 두고 있는 것과 같이 상가임대차보호법(이하 '상임법')에도 묵시적 갱신제도를 두고 있는데요. 상임법 제10조(계약갱신 요구 등)에 근거를 두고 있는데, 이 조항이 총 5개의 세항으로 구성되어 있고 그중에 3개의 세항은 '계약갱신요구권'과 관련되고 나머지 2개의 세항은 '묵시적 갱신'과 관련되는데요.
계약갱신요구권은 임차인의 주도적인 요구로 갱신여부가 반영된다고 본다면 묵시적 갱신은 임대차기간 이후의 상황이라 임대인의 주도적이 갱신 요구가 반영된다고 보면 될 것 같네요. 그래서 오늘은 묵시적 갱신에 대해 살펴볼까 해요.
의의 및 근거
'묵시의 갱신'이란 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차 관계가 지속되는 것을 말하는데요. 묵시의 갱신은 민법과 상임법 모두 명시되어 있고요.
보증금이 일정액을 초과하는 경우에는 이 상임법의 묵시적 갱신을 적용하지 않는다고 이 법 제2조에 명시가 되어 있어요. 따라서 보증금이 상임법에서 정한 범위를 초과하는 경우에는 민법의 묵시적 갱신을 따라야 한다는 점 이해하면 좋겠고요.
상임법의 묵시적 갱신의 근거 조항은 제10조(계약갱신 요구 등) 제4항과 5항인데요. 이 조항을 먼저 보면, 제4항은 "임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다."인데요. '제1항의 기간'이란 '임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지'라고 보면 되고요.
제5항은 "제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다."라고 명시하고 있네요.
계약갱신요구권과의 구분
계약갱신요구권은 이 법 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항부터 3항까지 인데요. 참고로 간단히 보면, 1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 되어 있고요.
3항은 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다."라고 되어 있는데, 계약갱신요구권 행사에 따른 계약의 갱신은 차임의 증감이 따른다고 이해하면 될 것 같네요. 이에 반해 묵시적 갱신은 차임의 증감이 없다고 보면 되고요.
묵시적 갱신 요건
묵시적 갱신의 요건은 크게 두 가지인데요. 첫째, 임대차기간이 끝나야 하는데요. 임대차기간을 정했거나(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신되고요. 둘째, '갱신거절' 또는 '계약조건변경'의 통지를 하지 않아야 하는데요.
'갱신거절 통지'란 상가임대차기간이 만료되면 더 이상 임대차 관계를 유지하지 않겠다는 통지를 말하고, 통지는 명시적이든 묵시적이든 구두나 내용증명의 서면에 의하든 관계없고요. 그리고 '조건변경의 통지'는 상가임대차기간이 만료되면 계약내용을 변경할 것이고, 만약 임차인이 변경된 내용에 동의하지 않으면 더 이상 임대차를 존속시키지 않겠다는 통지를 의미한답니다.
묵시적 갱신 5년 또는 10년 적용 여부
이 계약갱신요구권과 관련한 법조문이 한차례 변경이 되었는데요. 2018년 10월 16일 계약갱신요구권에 의해 연장 가능한 계약기간은 기존 5년에서 현행 10년으로 늘어났는데요. 세입자의 영업권을 안정적으로 보장하기 위해서 인데요.
묵시적 갱신의 경우 총 계약갱신요구권에서 정한 계약기간 5년 또는 10년의 기준을 적용받는가 하는 문제인데요. 이 법 4항에 보면 여기에 대한 언급이 전혀 없어요. 그렇기 때문에 이 기간이 지나더라도 임대인이 갱신거절이나 계약조건변경의 통지가 없다면 묵시적으로 계약이 갱신된 것으로 보면 된다는 것이지요.
묵시적 갱신 효력
묵시적으로 갱신이 이루어진 경우에 효력은 크게 두 가지인데요. 이 사항 이 법 조문 내에 명시되어 있는데 이를 다시 한번 더 보면, "임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다."라고 되어 있는데요. 먼저, 차임은 전임대차와 동일한 조건이라고 되어 있으므로 차임과 보증금도 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것이 된다는 의미이고요. 그리고 임대차 기간의 경우는 존속기간이 1년이라고 명시되어 있기 때문에 1년으로 보면 되고요.
묵시적 갱신의 해지
묵시적 갱신의 해지도 이 법의 제10조 5항에 명시가 되어 있는데요. "제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다."라고 되어 있네요. 조문 내의 '제4항의 경우'라는 의미는 '묵시적 갱신의 경우'라고 이해하면 될 것 같네요.
그리고 이 조항을 보면 임차인은 해지 권한을 가지지만 임대인은 해지 권한이 없다는 점이에요. 이 법에서 임차인의 해지 권한은 묵시적 갱신 기간 중 언제든지 해지통고를 해서 임대차 계약을 종료시킬 수 있고, 1년 기간 만료에 해지를 통고할 수도 있다는 점이에요.
민법에서의 묵시적 갱신의 해지
서두에서 민법에도 묵시적 갱신이 있다고 이야기 한 바 있는데, 참고로 말이 나온 김에 민법의 해지통고에 대해 간단히 알아볼게요. 민법에서는 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있다고 명시되어 있고요.
임대인이 임대차 계약의 해지를 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생기고요. 임차인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다는 점인데요.
지금까지 상임법에서의 묵시적 갱신에 대해 살펴봤는데요. 이 사항에 대해 좀 더 이해하는 계기가 되었으면 좋겠네요. 끝까지 읽어주셔서 감사드려요.
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