상가임대차보호법의 우선변제권 이해

부동산 공부

 

오늘은 상가임대차보호법 상의 우선변제권에 대해 이야기를 할까 하는데요. 이는 주택임대차보호법의 우선변제권과 거의 동일하다고 보면 될 것 같네요. 다만 확정일자를 받는 대상이 주택의 경우는 동사무소인데 반해 상가의 경우는 세무서라는 점이 다르고요.

 

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의의 및 근거

 

상가건물 임대차보호법에서 우선변제권이란 「상가건물 임대차보호법」상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요. 이는 만약 임차한 상가가 경매 또는 공매되었을 경우 배당절차에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 담보 물권자와 유사한 지위를 갖게 되어 우선변제를 받을 수 있다는 것이에요.

 

이는 이 법 제5조(보증금의 회수) 2항에 "대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 명시되어 있어요.

 

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요건

 

요건은 앞에서 언급한 바와 같이 이 법에 근거해서는 '대항요건'과 '임대차계약서 상의 확정일자' 그리고 '낙찰자에게 임차건물 인도'를 받으면 발생한다고 되어 있고요. 추가로 민사집행법에 의해 '배당요구 행사'를 해야 가능한데요.

 

(1) 대항요건 구비

대항요건은 이 법 제3조(대항력)를 보면, "임차인이 '건물의 인도'와 '사업자등록을 신청'하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다."라고 명시하고 있는데요. 사업자 등록은 사업장 관할 세무서에 납세의무자로서 사업자등록부에 등재하는 것이고요.

 

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(2) 확정일자 부여

상가 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 임대차계약서에 '확정일자'를 부여받아야 하는데요. 확정일자란 이 법 제4조(확정일자 부여 및 임대차 정보의 제공 등) 1항과 같이 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여하는데요. 증서에 관하여 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 향후 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 의미하는 거예요.

 

(3) 낙찰자에게 임차 건물 인도

우선변제권의 행사로 보증금을 배당받은 임차인은 "낙찰자에게 임차건물을 인도하지 않으면 배당된 보증금을 수령할 수 없다"라고 이 법 5조 3항에 명시되어 있고요.

 

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(4) 배당요구 행사 여부

대항력과 확정일자를 갖추어서 우선변제권이 있는 상가 임차인은 해당 상가가 경매가 진행될 때 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는데요.

 

즉, 우선변제권이 있더라도 배당요구를 배당요구 종기일까지 하지 않으면 배당을 해주지 않는다는 점을 간과해서 안되는데 이는 민사집행법 제84조(배당요구의 종기 결정 및 공고)에 명시되어 있어요. 그리고 임차인은 대항력과 확정일자를 배당요구 종기일까지 유지해야 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수 있고요.

 

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여기서 만약 확정일자를 부여받은 임대차계약서를 분실이나 멸실한 경우에는 어떻게 될 것이냐 하는 문제인데요. 이 경우에도 우선변제권의 효력은 그대로 유지되는데, 다만 관할 세무서장에게 확정일자가 부여되었다는 확인서를 받아서 제출해야 하고요.

 

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우선변제권 효력 발생 시점

 

대항력은 대항요건을 구비한 다음날 0시에 발생하고요. 확정일자는 당일날에 효력이 발생하는데요. 우선변제권의 발생 시점은 대항력을 구비한 시점과 확정일자의 효력 발생 시점 중에 늦은 시점을 기준으로 해서 발생된다는 점인데요. 이 사항은 주택임대차보호법과 동일한데, 제가 주택임대차보호법의 우선변제권 포스팅에 사례까지 들어 좀 세부적으로 해 놨기 때문에 이를 참고하면 될 것 같네요.

 

주택임대차보호법의 우선변제권 이해

 

지금까지 상가임대차보호법 상의 우선변제권에 대해 살펴봤는데요. 이를 이해하는데 도움이 되었으면 좋겠고요.