주택임대차보호법의 차임증감청구권 이해

부동산 공부

 

오늘은 주택임대차보호법의 차임증감청구권에 대해 이야기를 할까 하는데요! 차임이라 함은 말 그대로 임차금액인데 그 금액을 증가 또는 감액하자는 청구권이겠지요.

 

차임증액청구권 근거

 

차임증감청구권은 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)에 명시되어 있는데요. 그 내용을 보면 "당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다."라고 명시하고 있는데요.

 

부산 장산

 

당사자라 함은 임대인과 임차인을 말하는데, "양쪽 모두는 상대방에 대해 차임증감을 청구할 수 있다"라고 해석이 가능한데요. 그리고 이 차임증감청구권은 형성권인데요! 형성권이라 함은 '권리자의 일방적 의사 표시에 의하여 일정한 법률 효과가 일어나게 하는 권리'이라고 정의하고 있는데, 이 말은 한쪽에서 권리를 주장해 버리면 상대방은 거기에 따라야 한다는 말과 일맥상통하고요!

 

부산 장산

 

그렇다고 한다면 만약 임대인은 차임을 올려달라 하고, 임차인은 차임을 내려달라고 한다면 어떻게 될까요! 결국은 분쟁으로 번져서 법원의 심판을 받아야 한다는 것인데요! 이렇게 되면 법원의 소송은 끊이지 않을 것 같지요! 그래서 만약 임대인이 차임을 증가하려고 할 경우 대법원 판례는 임차인의 동의를 받도록 하고 있네요.

 

차임 증액 기준

 

다음은 차임 증액 청구 기준인데요. 이 사항도 이 법 제7조(차임 등의 증감청구권)에 명시되어 있는데요. 그 내용을 보면 "증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다."와 "증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다."라고 규정하고 있는데요.

 

부산 장산

 

차임 증액 청구 기준은 기간 제한과 금액 제한 두 가지이네요. 첫 번째가 임대인은 증액 청구를 하려면 "증액이 있은 후 1년이 지나서 해야 한다"라고 하고, 두 번째가 "차임이나 보증금 증액은 20분의 1의 금액, 즉 5%를 초과하지 못한다"라고 하는데요.

 

첫 번째의 경우를 보면 만약 임차인이 계약갱신까지 하면 4년을 거주하게 되는데요. 최초 계약 이후 2년 차부터 증액 청구를 5%씩 하면 3년 동안 15%씩 증액하는 문제가 생기는 게 아니냐 하는 생각도 할 수 있지만 계약은 통상 2년으로 하기 때문에 계약갱신을 할 때 5%를 상호 합의하에 증액한다고 이해하면 될 것 같네요.

 

부산 장산

 

유의 사항

 

여기서 한 가지 유념해야 할 사항이 있는데요. 계약할 때 보증금을 돌려받기 위해 선순위인지 후순위인지 권리분석을 하잖아요. 증액할 때도 마찬가지로 증액 부분에 대해 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인하는 절차를 거쳐야 한다는 것이지요. 차임이나 보증금을 올려주었을 경우에는 그 증액된 부분은 최초 계약할 때의 순위가 되는 게 아니고 증액할 당시의 날자의 순위에 따르기 때문인데요.

 

부산 장산

 

증액하는 경우에는 부동산 등기부를 확인하여 임차주택에 저당권 등 추가로 새로이 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액 여부를 결정해야 안전하겠지요. 다시 한번 더 정리하면, 임차주택을 계약할 때는 저당권보다 선순위 일지라도 증액한 부분이 저당권보다 후순위라면 임차주택이 경매되면 후순위인 증액한 부분은 배당으로 돌려받지 못할 수도 있다는 점 반드시 기억해야 한답니다.

 

부산 감만

 

다음은 차임을 그 증액비율을 초과해서 지급했을 경우인데요. 이 경우는 이 법 제10조의 2(초과 차임 등의 반환청구)를 보면, "임차인이 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다."라고 명시하고 있게 때문에 돌려받는 데는 전혀 문제가 없을 것 같네요.

 

부산 감만

 

지금까지 차임증감청구권에 대해 알아봤는데요. 이 법을 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠고요. 끝까지 읽어주셔서 감사드려요.