주택임대차보호법에서도 일정 금액 이하의 보증금을 주고 임차해서 거주하는 소액임차인들을 위한 최우선변제권이라는 제도가 있어요. 마찬가지로 상가도 상가임대차보호법 내에 그러한 규정을 두고 소액으로 임차한 상가에 대해서 최우선으로 변제해 주는 제도를 운영하고 있는데요.
오늘은 이 내용을 다뤄 볼 건데요. 큰 틀에서 보면 주택임대차보호법의 최우선변제제도와 거의 유사하다고 보면 될 것 같고요. 일부 차이나는 부분은 아는 범위 내에서 그때그때 언급하면서 넘어갈게요.
근거 및 의의
상가임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) 1항을 보면, "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다."라고 명시되어 있는데, 이 사항이 최우선변제권을 이야기하는 것이고요. 그리고 앞의 '제3조 제1항'은 대항요건을 갖추어야 한다는 것을 의미하고요.
따라서 최우선변제권은 우선변제권과 같이 확정일자가 없이도 경매신청 전까지 대항요건만 갖춘다면 당연히 성립되고 효력 발생이 되는 권리인데요. 만약 임차한 건물이 경·공매 등에 의해 소유권이 이전되는 경우에 경매절차에서 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리라고 이해하면 되겠고요.
최우선변제권의 요건
다음은 최우선변제권 요건인데요. 서두에서 언급한 바와 같이 경매신청 전까지 대항요건(건물의 인도와 사업자 등록)을 갖추어야 하고요. 그리고 이 법에는 명시가 되어 있지 않지만 대법원 판례에 의하면 대항요건은 집행 법원이 정한 배당요구의 종기인 경락 기일까지 계속 존속되어야 하고요.
그리고 보증금이 지역별로 소액임차인에 해당하는 금액을 충족해야 한다는 조건인데요. 지역별로 모두 다르다는 의미이며, 이 사항은 다음 파트에서 이야기를 할게요. 또한 임차한 상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되어야 하는데요. 만약, 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차한 상가건물이 양도되는 경우에는 대항력의 여부 문제만 발생할 뿐인데요.
왜냐하면 최우선변제권은 이 법에서 '경매신청의 등기 전'이라는 표현이 있기 때문이지요. 그리고 마지막으로 배당요구가 있어야 한다는 점인데요. 이 사항은 민사집행규칙 48조에 명시되어 있는데요. 임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행 법원에 배당요구를 신청하면 된답니다.
소액보증금 여부
다음은 소액보증금인데요. 그 내용은 아래 표와 같은데, 이 사항은 이 법 시행령 제6조와 제7조에 각각 명시되어 있고요. 제6조는 지역별로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 대상 범위를 이야기하는 것이고, 제7조는 앞의 제6조에 해당되었을 때 우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위를 규정하고 있어요.
아래 표는 인터넷 법원등기소에서 발췌해서 편집한 그림인데요. 아래 표 중에 적용범위는 이 법의 적용을 받을 수 있는 지역별 임차보증금의 한도액을 나타내고요. 네 번째 칼럼이 이 법 시행령 6조를, 마지막 칼럼이 시행령 7조를 나타낸다고 보면 되고요. 그리고 이 법을 시행할 때부터 지금까지의 '임차인 보증금 범위'와 '보증금 중 일정액의 범위'를 확인하려면 이 사이트를 보면 가능하니 참고하세요.
간단히 설명하면 서울은 소액임차인이 될 수 있는 금액이 6천500만 원 이하 일 경우 2천200만 원을, 과밀억제권역은 5천5백만 원 이하일 경우 1천9백만 원을, 광역시, 안산시 등은 3천8백만 원 이하일 경우 1천300만 원을, 그리고 그 밖의 지역은 3천만 원 이하일 경우 1천만 원까지 우선 변제를 받을 수 있다는 의미이지요.
그럼 간단하게 예를 들어 이해를 돕도록 할게요.
(사례 1) 서울에서 상가를 보증금 7천만 원에 임차를 하고 있다면 얼마를 우선 변제받을 수 있을까요? 물론 이 경우 최우선변제 요건은 모두 충족하고 있다고 가정할게요.
최우선 변제 대상이 될 수 없지요! 왜냐하면 서울에서 소액임차인이 되려면 6천5백만 원 이하이어야 하기 때문이지요.
여기서 만약 보증금에 월차임을 임대인에게 지불할 경우 환산보증금을 적용해야 하는데요. 즉, 소액보증금인지 여부를 따지기 위해서는 이 법 제2조 2항과 시행령에 명시된 사항을 적용해야 하는데요. 이를 요약하면, "보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 된다"는 것이지요. 이 사항도 간단히 사례로 알아보면,
(사례 2) 대구에서 상가를 임차하면서 보증금 1천만 원에 월차임 30만 원을 지급하기 하였을 경우 환산보증금은 어떻게 되고 소액임차인에 해당하는지 여부인데요?
일단, 환산보증금을 구하면, 4천만 원{(월차임 30만 원 × 100) + 1,000만 원 = 4천만 원}이 되고요. 대구의 경우 3천8백만 원 이하이어야 하기 때문에 소액임차인에 해당하지 않네요.
소액보증금에서 주의사항
다음은 소액보증금에서 주의할 사항인데요. 먼저, 상가건물 임차인의 소액보증금의 최우선변제권 성립 여부를 판단하고 최우선변제액을 계산할 때에는 최선순위 담보물권 설정일, 즉 '근저당권 설정등기 접수일'이 그 기준일이 되어야 한다는 점 놓치면 안 된답니다. 즉, 최선순위 담보물권 설정일 당시의 금액을 적용해서 소액임차인 해당 여부를 판단해야 한다는 점이지요.
두 번째로 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없는데요. 이 사항은 이 법 제6조 제6항에 명시되어 있고요. 세 번째는 주택의 임대차와 같이 처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다는 점인데요. 이 사항은 판례에 있네요.
건물 기준 최우선변제 한도
다음은 임차건물의 가액 기준으로 최우선변제 한도인데요. 만약 서울의 상가건물의 소액보증금 6천만 원이고 임차건물의 가액의 가액이 1억 원이라고 할 경우 서울의 소액보증금에 해당하기 때문에 보증금 전액 6천만 원을 모두 다 지급해야 하는 문제인데요.
이를 모두 지급해 주면 그 외의 채권자들이 피해를 보는 상황이 되어버리기 때문에 건물가액의 2분의 1 범위에서 지급하도록 이 법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) 3항에 규정되어 있어요.
소액임차인 인원수 기준
그리고 하나의 임차건물에 소액임차인이 수인이 있을 경우인데요. 이 경우에는 수인의 임차인의 보증금을 합산해서 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할하여 보증금을 지급하는 방식인데요. 이 사항은 제가 '주택임대차보호법의 최우선변제 이해'라는 포스팅에 사례로 설명해 놨으니 이를 보면 참고가 될 거예요.
주택임대차보호법의 최우선변제권 이해
오늘은 주택임대차보호법상에서 나오는 최우선변제권에 대해 이야기하고자 하는데요! 우선변제권과 용어가 비슷하고 하다 보니 다소 헷갈릴 수 있는데요! 개념이 완전히 다르다는 것부터 이야
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그리고 그 외의 최우선변제 순위 등은 주택임대차보호법의 최우선변제와 내용이 동일하니 위의 포스팅을 참고하면 이해가 되리라 믿고요. 아무튼 오늘 이 포스팅이 상가임대차의 최우선변제권에 대해 이해하는 시간이 되었으면 좋겠네요. 끝까지 읽어 주셔서 감사드려요.
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