건축물대장 이해

 

1. 건축물대장 상의 중요 정보 및 역할 2. 일반건축물대장의 세부 내용 3. 집합건축물대장의 주요 내용

 

건축물대장을 확인해야 하는 이유는 뭘까요? 만약 이를 소홀히 하고 간과했을 경우에 어떤 문제가 발생할 수 있을까요? 등기부등본만 보고 이 건축물대장을 확인하지 않고 건물을 매매계약을 체결했을 경우에는요? 이런 질문에 어느 정도 답을 할 수 있다면 건축물대장을 반드시 보고 계약을 할 수밖에 없겠지요!

 

건축물대장 상의 중요 정보 및 역할

 

일단 건축물대장에서 제공하는 정보는 엄청나게 많은데요! 그러한 정보는 차차 이야기하기로 하고요! 가장 먼저 건물을 매입하려고 할 경우 건물이 위반건축물인지 여부를 확인할 수 있지요! 이 정보는 등기부등본이나 다른 부동산 공부에도 나오지 않아요! 위반건축물임에도 이를 확인하지 않고 매수했을 경우 원상복구 명령과 이행강제금이 부과되지요! 그리고 매입한 물건이 상가라면 영업을 할 수 없을 수도 있겠고요! 상가인 경우에는 치명적인 사항이라 할 수 있겠지요!

 

 

그리고 빌라나 반지하 건물에 임차를 하였을 경우, 호수 번호를 간과하는 경우인데요! 만약 건축물대장상의 호수랑 현관에 붙은 호수랑 다를 수도 있겠지요! 이 경우 임차인은 문 앞에 적힌 호수가 당연히 맞겠지라고 생각하고 주민센터에 가서 전입신고하고 확정일자까지 받는데요! 그런데 만약 임차해서 들어간 집주인이 문제가 생겨 집이 경매로 넘어갈 경우는 크게 문제가 될 수 있겠지요. 법원에서 배당을 할 때 건축물대장상의 집 호수 넘버를 기준으로 배당을 하거든요!

 

 

그리고 건축물의 현황은 건축물대장이 기준이 되는데요. 만약 등기부등본과 건축물대장상의 건물현황이 다른데, 등기부등본 상의 현황으로 적용해서 신고했다면요! 이것도 문제가 되지요! 왜냐하면 등기부등본상의 건물에 대한 현황은 건축물대장 상의 건물현황을 옮겨 적기 때문에 건축물대장이 우선이지요! 반면 건축물대장상의 소유자와 등기부등본 상의 소유자가 다를 경우는 어떻게 될까요? 이 경우는 등기부등본이 우선하고요!

 

일반건축물대장의 세부 내용

 

건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 구분되는데요! 단독주택, 다가구, 상가주택의 경우에는 일반건축물대장을, 아파트, 연립, 다세대 또는 빌라의 경우에는 집합건축물대장을 확인해야 하지요!

 

일반건축물대장 갑구 및 을구에서 제공하는 정보

 

먼저 일반건축물대장의 구성은 위의 그림에서 보는 바와 같이 갑구와 을구로 구성되어 있고요! 제공하는 정보를 제가 추려서 적어봤는데요! 이 사항은 아래의 실제를 보면서 이야기하는 것이 좋을 것 같네요! 일반건축물대장 총 세장 중에 첫 장인 데요!

 

먼저 위반건축물일 경우 아래 그림에서 보는 바와 같이 건축물대장(갑) 옆부분에 위반건축물이라고 표시가 되고요!①번에서 제공하는 정보를 보면,

 

 

'대지위치'와 '지번'은 땅의 주소를, '대지면적'은 집이 서 있는 한 필지의 땅 면적을, '건축면적'은 실제로 지은 집의 바닥면적을, '건폐율'은 한 필지의 땅 면적과 실제로 지은 집의 바닥면적의 비율을, '연면적'은 건물 각 층의 바닥면적의 합을, '용적률 산정용 연면적'은 연면적 계산에서 제외되는 주차장, 취사장, 세탁실과 같은 시설의 면적을 나타내며, '용적률'은 '용적률 산정용 연면적'을 '대지면적'의 백분율로 표시한 값이에요!

 

 

'지역', '지구', '구역'은 집이 지어진 땅이 어떤 용도지역, 용도지구, 용도구역인지를, '주구조'는 어떠한 재료와 방법으로 집을 지었는지를, '주용도'는 어떻게 쓰려고 집을 지었는지를, '층수'는 지어진 집의 층수를, '높이'는 지어진 집의 실제 높이를, '지붕'은 어떠한 재료로 집의 지붕을 만들었는지를, '부속건축물'은 집을 관리하기 위한 별도의 건물을 나타내지요.

 

일반건축물대장 갑구

 

②번의 '건축물 현황'을 보면, '구분' 항목에 주 1 부 1이 기록되어 있는데, 주건물 한 채와 부속건물 한 채가 있다는 의미를 나타내고요. '층별'은 집의 해당 층을, '구조'는 어떠한 재료와 방법으로 해당 층을 지었는지를, '용도'는 해당 층을 어떻게 쓰려고 하는지를, '면적'은 해당 층의 면적을 알 수 있는 칸입니다. ③번 '소유자 현황'을 보면, 현재 집주인의 이름과 주민등록번호 그리고 집주인이 언제 어떠한 이유로 바뀌었는지를 알 수 있고요!

 

일반건축물대장 갑구

 

④번 허가일자 등을 보면, '허가일자'는 관할 구청장의 건축허가가 난 날을, '착공일자'는 관할 구청장이 공사 신고를 처리한 날을, '사용승인일자'는 관할 구청장에게 해당 건물의 사용승인을 받은 날을 알 수 있는 있답니다. ⑤번 건축물 에너지 소비정보 및 그 밖의 인증정보를 보면, 친환경적인 요소와 건축물의 에너지 성능이 얼마나 좋은지를 평가하고요. 아울러 하단에 보면 내진설계 적용 여부와 내진능력을 알 수 있어요!

 

 

⑥번 변동사항 집을 상가 등으로 바꿨다든지, 집의 면적을 넓혔다든지, 위법건축물을 지었다든지 등 집의 변동사항에 대한 원인과 변동이 있는 해당 층과 면적 등에 관한 내용을 알 수 있고요. 위의 건물은 집에서 휴게음식점으로 바꿨음을 알 수 있네요! 그리고 세 번째 장도 있는데, 여기를 보니 변동사항을 이어서 계속 적어놨길래 생략하고요!

 

집합건축물대장의 주요 내용

 

아래 그림은 집합건축물대장의 구성과 제공하는 정보를 요약해서 정리한 것인데요! 집합건축물대장의 경우 크게 3개 파트인데요! 아파트 전체 현황을 나타내는 총괄 표제부(갑구, 을구), 특정 동의 현황을 보여주는 표제부(갑구, 을구) 그리고 특정 호수에 대한 정보를 알려주는 전유부 갑구로 구성되어 있어요.

 

집합건물건축물대장에서 제공하는 정보(요약)

 

일반건축물대장과 비교했을 때 제공하는 정보가 상당히 많고 복잡한 것 같지만 들여다보면 일반건축물대장을 이해했다면 의외로 복잡하지 않음을 알 수 있어요! 그림에서 녹색으로 표시한 부분만 보면, 세부내용은 각각 아파트 지역 전체 현황이냐, 특정한 동의 현황이냐, 특정 호의 현황이냐를 나타내거든요! 그래서 집합건축물대장에 대한 설명은 이것으로 갈음을 할까 해요!

 

 

지금까지 건축물대장에 대해 살펴봤는데요! 건축물대장이 어떤 역할을 하는지에 대해 조금이나마 이해하는데 도움이 되었으면 좋겠네요! 끝까지 읽어주셔서 감사드립니다.