건폐율 못지않게 용적률의 개념도 중요한데요. 이 용어도 가지고 있는 대지에서 얼마만큼의 크기로 집을 지을 수 있는가 인데요. 건폐율이 대지에서 얼마나 넓게라는 개념이면, 용적률은 얼마나 높게라는 개념으로 이해를 하면 될 것 같네요.
용적률을 적용해서 법으로 규제하는 이유는 사람들이 저마다 개인이 가지고 있는 자기 대지에 최대한 건물을 높이 올린다면 주위의 다른 건물은 일조권이라든지 조망권 등에 침해를 받을 수 있는데 이러한 것들에 대해 적절한 조화를 이루기 위해서라고 생각하면 될 것 같네요.
정의 및 근거
건축물의 용적률에 대한 정의는 건축법 제56조(건축물의 용적률)에 명시되어 있는데요. "대지면적에 대한 연면적의 비율이라 한다." 그리고 "최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법') 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다."라고 규정하는데요. 여기서 연면적이라 함은 각 층의 바닥면적의 합이라 생각하면 되겠고요.
그리고 국토계획법 제78조(용도지역에서의 용적률)를 보면, "용도지역에서 용적률의 최대한도는 관한 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 각 지방자치단체의 조례로 정한다."라고 규정하고 있고요. 지자체별로 용도지역별로 용적률이 다르다는 의미이고요.
아래 그림은 국토계획법 78조에 명시된 21개 용도지역에 대한 용적률인데요. 가장 용적률이 높은 지역이 중심상업지역으로 1,500%이고 가장 용적률을 적게 적용받는 지역은 보전녹지, 관리지역(계획관리 제외), 농림지역 등으로 80%이네요. 용적률 역시 건폐율과 같이 지자체별로 조례는 이 시행령의 수치와 같거나 낮게 적용을 받는다고 보면 될 것 같네요.
용적률 산정 방법
용적률을 산정하는 방법인데요. 정의에 보면 대지면적에 대한 연면적 비율이라고 했으므로 이를 식으로 표현하면 아래와 같은데요. 여기 주의해야 할 사항은 지상층의 연면적 비율이라는 것인데요. 지하층은 포함되지 않는다는 점을 간과하면 안 되겠어요. 만약 대지면적 200㎡이고, 한 층의 바닥면적이 80㎡인 4층 건물의 용적률을 산정하면 160%가 나오네요.
$$용적률\left(\%\right)=\ \frac{건축물의\ 지상층의\ 연면적}{대지면적}\times 100$$
그렇다면 위의 수식을 바탕으로 지상층의 연면적을 기준으로 수식을 다시 쓰면 아래와 같은데요.
$$건축물의\; 지상층\; 연면적 = {대지면적}\times{용적률}$$
위에서 언급했던 이 법 시행령에서 나온 지역의 용적률을 적용해서 의미를 확인해 볼게요. 3개의 예를 들었는데요. 아래 그림에서 보는 바와 같이 1종 일반주거지역, 중심상업지역 그리고 보전녹지지역인데요. 대지면적은 동일하게 100㎡이고, 건폐율과 용적률은 이 법 시행령에 명시된 최댓값을 적용하였고요.
1종 일반주거지역은 건축물의 바닥면적을 60㎡로 4층까지, 중심상업지역은 건축물의 바닥면적을 90㎡로 17층까지, 보전녹지지역은 건축물의 바닥면적을 20㎡로 4층까지 건축할 수 있음을 볼 수 있네요. 이 세 지역은 모두 용도지역상 도시지역 내로 분류됨에도 불구하고 차이가 많이 나는 것을 볼 수 있는데요. 즉, 대구시라도 땅의 용도지역이 어떻게 되느냐에 따라 경제적인 부의 창출이 엄청나게 달라질 수 있음을 알 수 있어요.
1필지에 두 개의 용도지역이 병존할 때 산정
한 필지에 두 개의 용도지역이 병존할 때 용적률을 산정하는 것인데요. 이 사항도 건폐율과 동일하게 산정하면 되는데요. 국토계획법 제84조(둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)에 명시되어 있는데요. 면적이 작은 규모가 330㎡이하 일 경우 용적률은 가중 평균해서 값을 구하라는 것인데요.
예를 들어 이야기해 볼게요. 1필지가 200㎡인데, 3종 일반주거지역(140㎡)과 일반상업지역(60㎡)이 병존할 경우에 용적률을 산정하는 것인데요. 이때 3종 일반주거지역의 용적률은 300%를, 일반상업지역의 용적률은 1,300%를 적용하고요.
$$용적율:\ \frac{\left(140\times 300\%\right)+\left(60\times 1,300\%\right)}{200}\times 100\ =600\%$$
조례에서 용적률을 확인하는 방법
용적률을 확인하는 방법인데요. 이 사항도 건폐율을 확인하는 방법과 같은데요. 일단은 지자체별로 도시계획조례에서 확인 가능하고요. 네이버나 구글에서 검색하면 확인이 가능하고요.
또 다른 방법은 제가 주로 사용하는 방법인데 토지 이음 사이트에서 확인하는 방법인데요. 아래 그림을 보면 이 경우는 이 토지의 지번에 두 개의 용도지역이 병존하는 경우인데요. 계산된 값의 용적률을 보여 주네요. 물론 이 수치도 당연히 위에서 설명한 절차에 의해서 나온 값이고요.
지금까지 용적률의 정의와 근거, 용적률을 산정하는 방법과 확인하는 방법에 대해 알아봤는데요. 이해하는데 조금 도움이 되었으면 좋겠네요.
댓글