부동산 투자 이렇게 쉬웠어?

책 표지

 

요즘은 그야말로 부동산의 시련기인데요. 언론에서도 어렵다고 하고 실제로 제 주위에 부동산에 몸을 담고 계시는 분들도 이구동성으로 어려운 시기이고 이 기간이 당분간 지속되지 않겠냐고 전망을 하는데요. 그래서 이런 시기에 움츠려만 있지 말고 좀 더 내실을 다지고 역동적으로 움직여 보자 하는 의미에서 이 책을 읽었는데요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

저자 소개 및 책 구성

 

저자는 신현강 님인데 인터넷 필명으로 부룡이네요. 20대 후반에 부동산 투자에 입문하여 근 20년 투자경력으로 1998년 IMF경제위기 때부터 투자를 시작하여 2000년 중반의 상승장, 2008년 금융위기 때 하락장, 그 이후 회복기까지 부동산 시장에서 상승장뿐만 아니라 하락장에서도 꾸준하게 수익을 내 온 실력자이네요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

투자 경험이 부족한 투자자들에게 올바른 투자 방향을 알려주는 것이 가장 보람된다고 하면서 본인의 다양한 경험 사례를 '행복재테크 카페'에서 강의 및 칼럼니스트로 활약 중이고요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

이 책은 총 4개 파트로 구분되어 있는데요. 1단계는 '부동산 투자를 위한 기초를 다져라', 2단계는 '부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라', 3단계는 '1억 원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라', 4단계는 '상승장뿐만 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라'로 편성이 되어 있는데요. 물론 각 단계 내에는 저자의 부동산 투자 노하우나 부동산에 대한 기초지식 등이 실려있고요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

가격이 오르는 부동산을 찾기 위해 기억해야 할 세 가지 흐름

 

이 세 가지 흐름은 이 책의 전체를 아우르고 있는데요. 하나, 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시키고 둘, 정책은 입지를 만들고 입지는 다시 수요를 부르고, 셋, 수요는 또 다른 수요를 부른다는 것인데요. 정부의 정책은 한마디로 냉온탕식 정책인데 부동산 경기가 과열되면 규제하는 쪽으로 경기가 지금처럼 위축되면 규제를 완화하는 쪽으로 정책을 써는 것을 말하는데요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

요즘 부동산 경기가 너무 좋지 않으니 정부에서 조금씩 정책을 완화하는 쪽으로 펼치잖아요. 이러한 정책 속에 입지와 관련되는 정책이 있으면 이들 지역은 개발되어 수요를 창출하는데요. 지금까지 수요가 창출되어서 가격이 상승하지 아니한 적은 한 번도 없었다고 주장을 하는데요. 요는 정부의 정책이 입지와 관련된다면 그 지역에 주목을 해서 투자를 해야 한다는 말이지요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

임대수익투자와 시세차익투자를 병행하라

 

임대수익투자는 레버리지를 활용한다든지 아니면 순수 자기 자본으로 부동산을 취득해서 임대료 만으로 투자를 한다는 것인데요. 이것은 자기 종잣돈이 있거나 은행으로부터 대출을 받을 수 있어야 되는데 종잣돈이 부족하고 대출을 받을 수 없게 되는 상황이라면 이때부터는 더 이상 투자를 계속할 수 없게 되는데요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

저자는 지속적인 투자를 하기 위해서는 시세차익도 실현하면서 새로운 현금흐름으로 이를 다른 물건에 재투자를 해야 한다는 것인데요. 결론은 투자를 한다면 투트랙으로 접근해야 한다는 것이에요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

매매가 대비 전세가 비율로 저평가 부동산 찾기

 

정상적인 아파트의 전세가 비율은 매매가 대비 전세가의 비율이 50~60%인데요. 이 비율에서 아파트의 공급부족으로 전세가 비율이 계속 오르고 있는지 여부를 확인해서 만약 이런 상황이라면 투자를 고려해 볼만하다는 것인데요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

여기서 전세가 비율이 높다는 것의 의미를 간략히 짚고 넘어가자면, 예를 들어 1억 원의 아파트의 전세가가 5천만 원이라면 전세가율은 50%가 되고, 전세가가 8천만 원이라면 전세가율은 80%가 되는데요. 이 경우 전세를 안고 아파트를 장만한다면 전자의 경우는 내 돈이 5천만 원이 필요하고 후자는 2천만 원만 있으면 된다는 의미이지요. 즉, 그만큼 내 돈을 적게 들여도 집 장만이 가능하단 것이지요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

그리고 전세가율이 무조건 높다고 아무 곳의 아파트를 매입하는 것은 문제가 있다고 하면서 기반시설이나 편의시설이 가장 좋은 A급지역을 선정해야 한다는 점인데요. 만약 A급지역의 가격이 높다면 차선으로 B급지도 좋다고 하는데 아파트 가격이 상승한다면 A급지부터 상승하는데 그 폭도 가장 크고 반면 B급지는 후행으로 상승하는데 그 상승폭이 상대적으로 작을 수 있고 하락할 때는 반대로 B급지, A급지 순으로 내린다고 하고요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

언론을 제대로 보자

 

언론은 맹목적으로 믿고 의존해서는 큰코다칠 수 있다고 하면서 경고하는데요. 저자는 부동산에 관한 언론의 속성을 허풍쟁이, 따라쟁이, 엄살쟁이, 뒷북쟁이라고 하는데요. 이 중에 두 가지만 이야기를 할게요. 허풍쟁이라 함은 언론의 입장은 자기네 기사를 사람들이 많이 읽어주기를 기대하고 기사를 올리는데 이 경우 세부적인 검증을 거치지 않고 기사화할 수 있다는 점인데요. 부동산 개발을 할 경우 거쳐야 할 절차가 많은데 단지 한 번 논의 한 사항만 가지고 이를 과대포장해서 기사화한다는 것이고요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

따라쟁이의 경우는 언론이 취재해서 기사화한 것으로 생각할 수 있는데,  예를 들어 실상은 건설사가 제공하는 정보를 그냥 기사화한다는 것인데요. 이 경우는 언론사가 심층분석할 리도 없을 것이고 오로지 상업목적에서 기사화된다고 봐야 하겠지요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

부동산 시장 사이클에 따른 투자 방법

 

부동산 시장의 사이클에 따라 투자방법도 달라야 한다고 주장을 하는데요. 저자가 보는 부동산 사이클은 침체기-회복기-상승기-급등기 이렇게 4단계로 구분하는데요. 통상 급등기 다음에 후퇴 기라고 고려할 수도 있는데 이 단계를 무시하는 이유는 급등기에는 정부가 규제의 칼날을 빼들 수밖에 없기에 이 때는 투자자들이 순식간에 사라지기에 곧바로 침체기에 빠진다고 하면서 이를 무시하였다고 하네요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

침체기에는 수익형 투자를 해야 하는데 '경매'를 통한 시세차익을 해야 한다고 이야기하고요. 회복기에는 정부가 규제를 완화하는 상황이고 경기가 꿈틀꿈틀 하기에 '갭투자'와 '분양권투자'에 관심을 가져보라 하고요. 호황기인 상승기에는 경기가 좋은 상태이므로 정부가 규제를 할까 말까 고민을 하는 상태이므로 타격을 상대적으로 적게 받을 수 있는 A급지역에 투자할 것을 이야기하고요. 급등기에는 모든 지역이 오르는 상태이므로 외곽지역에 갭(Gap) 메우기 투자를 할 것을 권하네요. 이 경우는 미리 선점할 필요가 있다고 보이네요.

 

부동산투자 이렇게 쉬웠어에서 발췌

 

그 외에는 여러 가지 좋은 내용이 많이 있는데 지면관계상 여기서 멈출까 해요. 만약 부동산 투자 중에 아파트 투자에 관심이 있다면 이 책을 한 번 만나보면 많은 도움이 될 거라고 확신하네요.