작년에 이어 올해의 부동산 시장이 어떻게 전개될 줄은 언론이나 전문가들의 입에 오르내리는 것을 들어서 분위기 상으로 뻔할 수도 있게 다는 생각이 들어 이 책을 읽지 않으려다 그래도 혹시 저자 나름대로의 부동산 관을 통해 달리 보는 관점이 있나 싶어 읽게 되었는데요.
저자소개 및 책 구성
저자는 서울대 지리학과 학사 후 버클리에서 석사 그리고 하버드대에서 '도시계획과 부동산 연구'로 박사학위를 받았고, 현재 서울대 환경대학원 도시계획 교수로 재직 중에 있고요.
보스턴의 상업용 부동산 리서치회사에서 부동산을 연구한 바 있고, 저서로는 '부동산 트렌드 2022', '2020 부동산 메가트렌드', '도시개발 길을 잃다', '리싱킹 서울' 등이 있네요. 그리고 유튜브 채널 김경민의 노트와 부동산 오픈 데이터 플랫폼 '부트캠프'를 운영 중에 있고, 각종 티브이프로그램에 다수 출연하는 등 본인이 가지고 있는 부동산을 대중에게 공유하기 위해 적극 노력하고 있네요.
이 책은 총 5개의 파트로 구성되어 있고요. 파트 1은 '2022년 부동산 시장 다시 보기', 파트 2는 '빅데이트로 분석한 서울&전국 아파트', 파트 3은 '2023년 부동산 투자 빅이슈 TOP7', 파트 4는 '2023년 부동산 가격 대예측', 파트 5는 '불황이 두렵지 않은 핫 플레이스 TOP7'이렇게 구성되어 있고요.
각 파트별로 하위 주제로 다양하게 구성되어 있고, 무엇보다도 저자는 나름대로 자신이 고안한 프로그램을 통해 분석한 데이터를 통해서 설명하는데요. 읽어갈수록 신뢰감도 생기고 저도 모르게 몰입이 되었던 것 같네요. 아마 작년에 저자가 발간한 2022년 부동산트렌드도 이미 지나갔지만 읽어봐야겠다는 생각을 하게 되었고요.
월세 폭등
저자는 2023년에 매매가와 전세가는 하락한다고 한 반면 월세는 폭등한다고 예측을 하는데요. 왜냐하면 임대차 3 법인 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 시행한 2020년 3분기부터 수직에 가까울 정도로 폭등하였다고 하는데요. 계약갱신청구권을 가진 임차인이 임차기간 중에 무조건 이 권리를 한 번은 행사할 수 있다 보니 한번 계약을 하면 최대 4년 동안은 보장이 되는데요. 임대인의 입장은 임대가격을 최대 5% 밖에 올리지를 못하게 되니까 처음 계약을 하게 되면 높은 월세를 받고자 했기 때문이라고 하는데요. 공감이 가고요.
그런데 월세가 계속 폭등만 할 수도 없는데요. 왜냐하면 가격대가 맞지 않은 경우 임차인은 월세가 부담스러울 수밖에 없기 때문에 다른 지역을 선택할 수도 있고, 아니면 전세로 할 수도 있고 아니면 다세대 또는 연립주택을 선택할 수 있기 때문이라는 말인데요. 아마 어느 정도 오르고 나면 더 이상 폭등은 하지 않을 것이라고 전망하네요.
초고가 & 초대형 아파트 과연 똘똘한 한채
부동산 투자를 하는 사람들이나 언론에 등장하는 말 중에 똘똘한 한 채면 된다는 말이 많이 회자되었는데요. 상당히 일리 있는 말이라 생각했는데요. 왜냐하면 1 주택자의 경우 경우 각종 세제혜택이 많거든요. 예를 들어 1 주택자가 처분을 할 경우 일정 금액 이하일 경우 비과세혜택을 받을 수 있기 때문인데요. 저자는 이를 다르게 해석을 하네요.
전용면적 240제곱미터의 한남더힐의 경우 2016년 가격분포는 62억 원에서 82억 원 사이었고, 2022년 최고가는 110억 원이 되었는데요. 동기간 강북지역의 서민아파트의 경우 1.5배에서 2배까지 폭등한 경우가 많았다고 하면서 한남더힐의 경우 금액 자체는 엄청나나 상승률에서는 강북아파트보다 못하다는 것인데요.
저는 금액면으로 따진다면 한남더힐은 2016년 평균 72억 원으로 2022년 110억 원과의 차익은 38억 원인데요. 강북아파트의 경우 가격자체가 높지 않으니 맥심 2배가 올랐다고 해도 한남더힐만큼은 안된다는 것이지요. 그런데 저자는 상승률로 이 사항을 보니 강북아파트가 낫다는 것인데 본인의 취향대로 생각해야 할 것 같네요.
거래 절벽
저자는 2023년에 거래량은 2022년처럼 여전히 폭감할 것이라고 예측하는데요. 현재 수준의 서울지역 거래량은 2008년 글로벌 경제위기 때와 거의 비슷하게 상황이 좋지 않다는 것이라 하고요. 인근 경기도의 상황도 별반 차이가 없이 절벽이라고 하고요. 새해 벽두부터 정부에서 부동산 규제를 대폭 풀고 있지만 과연 정부의 의도대로 좋아질 것이냐 하는 점인데요. 이는 다음에서 이야기하는 사항과 결부해서 이해하면 될 것 같네요.
인플레이션이 부동산 투자수익률에 미치는 영향
인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향이 2가지인데요. 인플레이션은 부동산의 임대료 상승을 불러일으켜서 임대수익을 노리는 투자자들을 불러들이고 이는 다시 건물 매수열기로 이어져 부동산 가격의 상승을 야기한다는 점과 인플레이션은 기준금리를 인상시키게 되는데요. 작년에도 기준금리가 올랐는데 올해에도 더 오를 것이라는 전망을 하는데요.
기준금리가 오르면 투자수익률이 오를 수밖에 없다는 점이에요. 역사상으로 투자수익률이 기준금리보다 낮았던 적은 없었다고 하면서요. 사실 상식적으로 생각해서 투자수익률이 기준금리보다 낮다면 투자한다는 의미가 없잖아요. 그리고 투자수익률이 오르면 부동산 가격은 하락한다는 것인데요. 이와 같이 인플레이션은 부동산의 가격을 상승시킬 수도 있고 하락시킬 수도 있는 양방향의 힘을 가지고 있다고 하면서 저자는 올해의 경우는 20~30%의 가격이 떨어진다고 예측을 하네요.
그리고 바로 앞의 단락에서 언급한 투자수익률과 건물가액과 관계를 살펴보면요. 투자수익률은 1년 치의 임대료를 건물가액으로 나눈 값인데요. 이 식은 다시 건물가액은 1년 치 임대료를 투자수익률로 나눈 값이란 식으로도 성립하는데요. 분모인 투자수익률의 값이 오르면 건물가액은 수치가 적어지게 되지요.
핫플레이스
마지막으로 저자는 행안부에서 제공하는 전국의 음식점 및 카페업종의 창업자료와 본인의 프로그램으로 서울지역의 핫플레이스를 분석했는데요. 그리고 여기에 젊은 MZ세대의 팬덤을 형성하고 있는 외국브랜드 기업의 위치정보를 이용해서 핫플레이스를 제시했는데요. 을왕성(을지, 왕십리, 성수) 라인의 신당을 첫 손으로 꼽았네요. 그리고 압구정의 도산공원, 북촌 한옥마을 등이고요.
저자가 분석 때 사용한 프로그램을 간단히 설명할게요. 서울을 500제곱미터 크기의 정사각형 격자로 만드니 총 2,634개의 격자로 구분된다고 하는데요. 이 격자와 지리정보시스템을 매칭해서 행안부에서 제공하는 음식점과 카페의 창업연월일과 장소 정보를 여기에 매칭을 하니 누적창업수가 계산되었다고 하고요. 누적 창업수가 집중적으로 많이 발생한 지역을 핫플레이스로 선정하였다는 것이지요. 대단한 아이디어이지요.
그 외에도 여러 가지에 대해 이야기를 하는데 지면관계상 여기서 멈춰야 할 것 같네요. 올해 부동산에 대해 좀 더 이해를 하고자 한다면 꼭 읽어보시기를 권하고 싶네요.
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