토지 취득세 계산 이해

부동산 세금 공부

 

주택에 대한 규제로 인해 일부 다른 종류의 부동산인 토지에 투자할 경우가 있는데요. 이때 발생하는 취득세에 대해 알아볼까 하는데요. 토지는 주택처럼 조정지역이나 비조정지역 여부 또는 1 주택, 2 주택 등 주택수를 따지지 않기 때문에 상당히 산출하는 구조가 간단한 면이 있는데요.

 

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근거 법령 및 계산 구조

 

먼저 취득세를 좀 더 자세히 이해하려면 법적인 근거를 알아야 하는데요. 취득세는 지방세이기 때문에 '지방세법'에 명시가 되어 있고요. 그리고 감면에 대한 사항을 보려면 '지방세특례제한법'에 규정되어 있고요.

 

취득세를 계산하는 구조는 간단한데요. '취득세 = 과세표준 × 세율'로, 과세표준에 세율을 곱해주면 산출이 되는데요. 과세표준과 세율만 알면 그냥 산수문제라 생각하면 되지요. 여기서 취득세의 과세표준은 지방세법에 보면, "취득 당시의 가액으로 한다."라고 되어 있는데요.

 

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부연해서 취득당시의 가액은 '취득자가 신고한 가액으로 한다.'라고 되어 있는데 신고한 사람이 얼마에 취득했다고 하면 그게 과세표준이 되는데요. 근데 만약 토지를 취득한 사람이 취득금액을 시가표준액보다 낮게 신고할 경우 세무당국에서는 시가표준으로 적용하는데요. 이때 토지에서 시가표준은 해당 토지의 '개별공시지'가 라고 보면 되고요.

 

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취득세 세율

 

다음은 세율인데요. 아래 표에서 보는 바와 같이 농지 일반 매매는 3%를, 농지 외의 매매는 4%를, 상속하는 경우 농지는 2.3%를, 농지 외는 2.8%이고요. 그리고 증여할 경우는 농지 여부를 구분하지 않고 3.5%의 세율을 적용하는데요. 이는 지방세법 11조(부동산 취득의 세율)에 좀 더 구체적으로 명시되어 있는데요. 참고하세요.

 

농지와 농지외 토지의 취득관련 세율정리

 

그리고 위의 그림은 농지와 농지 외 토지에 대해 일반매매 취득, 상속 취득, 증여 취득에 대해 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세 세율을 나타낸 것인데요. 참고하고요. 그리고 '농지 칼럼의 2년 이상 자경농 취득'란이 있는데요. 이 경우는 취득세를 감면하는 룰을 적용하는데요. 서두에서 언급한 지방세특례제한법 제6조(자경농민의 농지 등에 대한 감면)에 보면, "자경농민이 경작할 목적으로 농지를 취득할 경우 취득세의 100분의 50을 2023년 12월 31일까지 경감한다."라고 규정되어 있는데 이를 적용하였을 경우 세율이고요.

 

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취득세 계산 사례

 

그럼 간단하게 사례로서 이해를 돕도록 해 볼게요. 올해 칠곡군의 어느 지역 농지거래 사례인데요. 농지라고 생각하지 말고 위의 표에서 언급한 각 갈럼별에 해당한다고 가정해서 취득세를 계산하였는데요. 실거래가는 2억 9,800만 원에 거래되었다고 신고되었네요. 아래 그림은 위의 각 세율을 적용해서 계산한 결과인데 참고하고요.

 

사례 문제에 대한 각 케이스별 취득세액을 산출한 결과

 

아래 그림은 위의 사례에 대해 인터넷 부동산 계산기로 계산한 결과인데요. 이와 같이 위의 방식대로 계산할 수도 있고, 인터넷에 이미 오픈된 계산기로도 계산이 가능하니 본인이 편한 것으로 해서 적용하면 될 것 같네요.

 

부동산계산기로 위 사례에 대해 검산

 

부동산과 관련된 세금 중에 투자와 관련된 세금에 대해서는 어느 정도 계산 구조를 알고 있어야 투자하는데 수익률을 계산하는데 편리할 것 같아 소개를 했는데요. 도움이 되었으면 좋겠네요.