토지 양도소득세 계산 이해

부동산세금계산

 

양도소득세라는 것은 보유하고 있다가 처분하는 단계에서 발생하는 세금이라 보면 되는데요. 취득세는 그야말로 취득할 때의 세금이고, 재산세는 보유단계에서 매년 납부하는 세금이라면, 양도소득세는 보유하다가 필요에 의해 처분할 때 국가에 납부하는 세금인데요.

 

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취득세·재산세가 지방세인 반면 양도소득세는 국세인데요. 그러다 보니 법적 근거는 취득·재산세는 지방세법인데 반해 양도소득세는 소득세법에 근거가 있지요.

 

양도소득세 계산 절차

 

양도소득세를 계산하는 절차는 아래 그림에서 보는 바와 같이 취득세나 재산세와 달리 절차가 상대적으로 많은데요. 양도가액은 양도 시 실거래 가액을, 취득가액은 취득 시 실거래 가액을 나타내고요. 그리고 필요경비는 취득·보유·양도 시의 지출비용인데, 세부적인 항목별 내용은 소득세법 시행규칙 별지에 구체적으로 규정되어 있고요.

 

양도소득세 계산 구조

 

양도차익 및 장기보유특별공제

 

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하면 계산되고요. 그다음에는 장기보유특별공제금액을 차감할 차례인데요. 장기보유특별공제는 토지를 얼마나 오랜 기간 동안 보유했느냐에 따라 세금공제를 해주는 요소인데요. 장기간 보유하면 당연히 공제가 많겠지요.

 

장기보유특별공제율 적용

 

위의 그림은 보면 3년 이상 보유하면 양도차익의 6%를, 4년 이상 보유 시 양도차익의 8%를 공제하고요. 15년 이상 보유했을 경우는 30%를 공제하는데 이게 공제율의 상한선이고요. 만약 3년 미만을 보유했을 경우에는 장기보유특별공제를 받지 못하겠지요.

 

양도소득금액 및 기본공제 그리고 세율

 

이와 같이 양도차익에서 보유기간을 고려해서 장기보유특별공제를 적용해서 차감을 하면 양도소득금액이 나오는데요. 양도소득금액에서 기본적으로 250만 원은 차감을 받게 되는데요. 만약 해당토지가 미등기 상태이면 차감을 받을 수 없고요. 이렇게 양도소득금액에서 기본공제 250만 원을 차감하면 양도소득세 과세표준이 산출되는데요. 과세표준에 따라 양도소득세를 산출하면 된답니다.

 

양도소득세 세율

 

위의 그림은 토지의 양도소득세 세율을 사업용 토지와 비사업용 토지로 구분해서 나타낸 것인데요. 2년 이상 보유할 경우 비사업용 토지는 사업용 토지에 비해 세율이 10% 높고, 미등기토지인 경우는 사업구분 없이 무조건 과세표준의 70%가 양도소득세가 되니 세금이 엄청나게 높다는 이야기이겠지요. 그리고 만약 '2년 이상 보유한 사업용 토지'인데 '과세표준 값이 3억 원'이라면 양도소득세는 '과세표준 × 38% - 19,400,000'이 되겠지요.

 

양도소득세 계산 사례

 

그럼 사례를 통해 양도소득세 계산 방법을 좀 더 확실하게 이해하도록 해 볼게요. 등기된 비사업용 토지, 5년 보유, 양도가액은 6억 원, 취득가액은 3억 원일 경우 양도소득세 등을 구하는 사례인데요.

 

비사업용토지 양도소득세 계산 사례

 

마지막으로 계산한 것을 부동산계산기를 통해 검산을 해 볼게요. 서로 동일함을 볼 수 있네요.

 

부동산계산기를 통해 검산

 

양도소득세를 산정하는 것도 내가 보유한 자산을 처분했을 때 세금을 얼마나 납부를 해야 하는지를 반드시 알아야 하는 것임에는 틀림없는 사실인데요. 아니면 힘들게 번 돈을 세금으로 내야 하니까요. 절세를 하는 첩경이 이런 것을 알아야 가능한 일인데요. 이해하는데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.